On me pose régulièrement des questions sur le statut de marchand de biens après avoir lu la page à propos du site où j’explique que je suis gérant d’une société de marchand de biens.

J’ai pensé qu’il serait intéressant de partager quelques réponses avec vous. Comme toujours, je ne suis pas juriste, donc tout ce que vous pouvez lire en suivant ne reflète que l’état de mes connaissances à un instant donné. Pour tout renseignement officiel, seul un professionnel habilité se fera un plaisir de prendre les engagements qui vont avec. Egalement, ce statut est en constante évolution et pourrait faire l’objet d’une encyclopédie entière. Je vais donc volontairement survolé le débat. Ceci étant dit, je vous raconte.

Le statut du marchand de biens

Le statut du marchand de biens

Le commerce en France

En France, un commerçant qui vend des biens immobiliers s’appelle un marchand de biens. Son travail consiste à acheter tout type de biens immobiliers (terrains, bureaux, maisons, appartements, etc…) pour le revendre après l’avoir valorisé (division, rénovation, etc… voir rien du tout).

L’administration fiscale considère que vous êtes marchand de biens dès que les deux conditions suivantes sont présentes:

  • l’habitude (comprendre le nombre d’achat-revente)
  • l’intention spéculative

Il y a plusieurs conséquences à ce statut. Les deux principales:

Juridiquement

Vous devenez un professionnel. Cela veut dire que vous devez tout un ensemble de garantie à vos acquéreurs (comme la garantie des vices cachés) suivant les situations que je ne vais pas détailler ici pour pouvoir dormir ce soir. En plus de l’obligation d’assumer, cela comporte l’obligation d’assurance correspondant.

Fiscalement

Vous êtes toujours un professionnel. Donc, vous devez la TVA. Dans le cas du marchand de biens, il existe trois types de calcul.

  • La TVA sur le prix total, correspond au calcul « classique » de l’ensemble des commerces ; TVA encaissées (collectées) et TVA payées (que l’on déduit).
  • La TVA sur la marge qui s’applique dans certaines situations. Il s’agit de loin de la situation la plus piégeuse. Les années passant, j’en ai fait ma spécialité.
  • Enfin, toutes les opérations exonérées de la TVA ; de loin le plus simple. Pour autant, attention, un grand nombre de situations litigieuses (comprendre mal anticipées) peuvent vous faire passer de l’exonération à la TVA sur le prix total.

En tout état de cause, tout cela mis bout à bout, les montants à payer sont bien supérieurs aux éventuelles plus-values que l’on aurait dans une cession de résidence secondaire par exemple.

En contre partie, si le marchand de biens s’engage à clôturer son opération dans les 5 ans, il a droit à des frais de notaire réduit (§30 BOI-ENR-DMTOI-10-50). Et surtout, il peut réaliser autant d’opérations qu’il le souhaite.

Si vous êtes débutants sur le sujet, vous devez absolument faire un tour sur la page Formations pour éviter une erreur d’appréciation à ce sujet! Vous êtes prévenus…

Statuts du marchand de biens

Comme vous êtes un professionnel, vous devez vous déclarer. Vous créez donc une société ; souvent une SAS ou une SARL en fonction de votre stratégie et votre situation personnelle.

Vous pouvez aussi faire diriger votre activité à votre nom (« en nom propre ») mais vous serez toujours qualifié de commerçant. Ce statut devient vite inintéressant, tant fiscalement, qu’en terme de responsabilité professionnelle.

La création d’une structure est donc préférable. Vous devenez donc le gérant de la société dont l’objet est l’activité de marchand de biens. Comme toute société, vos bénéfices éventuels sont imposés à l’IS, l’impôt sur les sociétés. Vous pouvez vous payer en rémunération salariale avant l’IS ou en dividendes aux actionnaires de la société après le passage de l’IS.

Requalification

Là où tout le monde se perd, c’est que souvent les gens font des opérations d’achat-revente sans avoir ce statut. Pourquoi? Tout simplement car ils jouent avec les règles et un peu avec le feu. Comme l’administration fiscale ne donnent que ces deux notions floues, « habitude et spéculation », chacun le comprend à sa façon.

Demandez à deux notaires et trois comptables différents, et chacun vous donnera sa version. On entend souvent dire ; « pas plus de deux par an », ou « tu dois les garder un an ou deux avant de vendre ».

Bien qu’il y ait une multitude de texte et de jurisprudence sur le sujet (nous les détaillons dans la formation « module fiscalité immobilière »), seul l’appréciation de l’administration fiscale permettra d’avoir une conclusion. Vous êtes prévenus! 😉

Il est donc important de maîtriser tous ces éléments avant de se lancer.

La formation « module fiscalité immobilière », disponible sur la page des Formations traite le sujet en profondeur pour qu’il n’y ait plus de doute.

Vous pouvez tenter autrement mais le jour venu (toujours a posteriori de vos bêtises éventuelles), si le contrôleur frappe à votre porte et vous demande des justifications, il faudra que cela lui convienne. S’il n’est pas content, vous êtes « requalifié en marchand de biens ». Vous devez donc toutes les garanties, toute la TVA, tout l’impôt sur le bénéfice éventuel (en général, dans ces cas, une fois la TVA passée, c’est souvent des pertes) plus les majorations dues pour pénalités. Noël avant l’heure!

Conclusion

Pour une gestion en « bon père de famille » comme dit l’expression juridique consacrée et misogyne, vous avez deux choix:

Soit vous visualisez une gestion patrimoniale sur le moyen ou long terme. Dans le cas l’investissement locatif dont on parle ici le plus souvent me semble la meilleure solution. Cela ne vous empêchera pas de vous enrichir fortement, mais par des moyens différents comme l’effet levier bancaire.

Soit vous avez une réelle volonté (et capacité!) spéculative à court terme et/ou en volume. Et dans ce cas, il faut créer une structure adaptée en fonction de la législations du moment.

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