On me pose régulièrement des questions sur le statut de marchand de biens après avoir lu la page à propos du site où j’explique que je suis gérant d’une société de marchand de biens.

J’ai pensé qu’il serait intéressant de partager quelques réponses avec vous. Comme toujours, je ne suis pas juriste, donc tout ce que vous pouvez lire en suivant ne reflète que l’état de mes connaissances à un instant donné. Pour tout renseignement officiel, seul un professionnel habilité se fera un plaisir de prendre les engagements qui vont avec. Egalement, ce statut est en constante évolution et pourrait faire l’objet d’une encyclopédie entière. Je vais donc volontairement survolé le débat. Ceci étant dit, je vous raconte.

Le statut du marchand de biens
Le statut du marchand de biens

Le commerce en France

En France, un commerçant qui vend des biens immobiliers s’appelle un marchand de biens. Son travail consiste à acheter tout type de biens immobiliers (terrains, bureaux, maisons, appartements, etc…) pour le revendre après l’avoir valorisé (division, rénovation, etc… voir rien du tout).

L’administration fiscale considère que vous êtes marchand de biens dès que l’une des deux conditions suivantes est présente:

  • l’habitude (comprendre le nombre d’achat-revente)
  • l’intention spéculative

Il y a plusieurs conséquences à ce statut. Les deux principales:

Juridiquement

Vous devenez un professionnel. Cela veut dire que vous devez tout un ensemble de garantie à vos acquéreurs (comme la garantie des vices cachés) suivant les situations que je ne vais pas détailler ici pour pouvoir dormir ce soir. En plus de l’obligation d’assumer, cela comporte l’obligation d’assurance correspondant.

Fiscalement

Vous êtes toujours un professionnel. Donc, vous devez la TVA. Dans le cas du marchand de biens, il existe deux types de calcul.

La TVA classique qu’utilise l’ensemble des commerces, TVA encaissées (collectées) et TVA payées (que l’on déduit).

Et la TVA sur marge qui s’applique dans certaines situations. Je vous explique ici comment s’effectue le calcul.

En tout état de cause, tout cela mis bout à bout, les montants à payer sont bien supérieurs aux éventuelles plus-values que l’on aurait dans une cession de résidence secondaire par exemple.

En contre partie, si le marchand de biens s’engage à clôturer son opération dans les 5 ans, il a droit à des frais de notaire réduit (BOI-ENR-DMTOI-10-50 du 29 avril 2014). Et surtout, il peut réaliser autant d’opérations qu’il le souhaite.

Statuts du marchand de biens

Comme vous êtes un professionnel, vous créez une société. Souvent une SAS ou une SARL en fonction de votre stratégie et votre situation personnelle. Vous ne pouvez donc pas le faire « à votre nom ». Vous devenez donc le gérant de la société dont l’objet est l’activité de marchand de biens. Comme toute société, vos bénéfices éventuels sont imposés à l’IS, l’impôt sur les sociétés. Vous pouvez vous payer en rémunération salariale avant l’IS ou en dividendes aux actionnaires de la société après le passage de l’IS.

Requalification

Là où tout le monde se perd, c’est que souvent les gens font des opérations d’achat-revente sans avoir ce statut. Pourquoi? Tout simplement car ils jouent avec les règles et un peu avec le feu. Comme l’administration fiscale ne donnent que ces deux notions floues, « habitude et spéculation », chacun le comprend à sa façon.

Demandez à deux notaires et trois comptables différents, et chacun vous donnera sa version. On entend souvent dire ; « pas plus de deux par an », ou « tu dois les garder un an ou deux avant de vendre ».

Rien de tout cela n’a d’existence juridiquement. Seul l’appréciation de l’administration fiscale permettra d’avoir une conclusion. Vous êtes prévenus! 😉

Cela peut donc se faire mais le jour venu (toujours a posteriori de vos bêtises éventuelles), si le contrôleur frappe à votre porte et vous demande des justifications, il faudra que cela lui convienne. S’il n’est pas content, vous êtes « requalifié en marchand de biens ». Vous devez donc toutes les garanties, toute la TVA, tout l’impôt sur le bénéfice éventuel (en général, dans ces cas, une fois la TVA passée, c’est souvent des pertes) plus les majorations dues pour pénalités. Noël avant l’heure!

Conclusion

Pour une gestion en « bon père de famille » comme dit l’expression juridique consacrée et misogyne, vous avez deux choix:

Soit vous visualisez une gestion patrimoniale sur le moyen ou long terme. Dans le cas l’investissement locatif dont on parle ici le plus souvent me semble la meilleure solution. Cela ne vous empêchera pas de vous enrichir fortement, mais par des moyens différents comme l’effet levier bancaire.

Soit vous avez une réelle volonté (et capacité!) spéculative à court terme et/ou en volume. Et dans ce cas, il faut créer une structure adaptée en fonction de la législations du moment.

Pour connaître ma stratégie, remplissez le formulaire juste en dessous, je vous enverrai un guide pour vous expliquer comment je vis de l’immobilier. Et surtout, vous recevrez des nouvelles de temps en temps pour vous prévenir quand j’explique un peu plus comment gagner sa vie avec l’immobilier! A tout de suite.

Le statut de marchand de biens
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26 pesnées sur “Le statut de marchand de biens

  • 23 septembre 2015 à 21 h 05 min
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    Bonjour Jean,
    Merci pour cet article très clair sur ce métier que je connais peu.
    C’est vrai que les Marchands de biens c’est un peu comme l’arlésienne : tout le monde en parle et peu de personnes en ont déjà vu !
    Merci pour tes précisions.
    A bientôt

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    • 24 janvier 2017 à 21 h 13 min
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      SVP en qualité de marchand de biens un appartement mis en vente depuis 4 ans et demi et qui pourrait l’être avant les 5 ans est il imposable à la taxe d’habitation merci de votre réponse 06 63 91 88 74

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      • 25 janvier 2017 à 10 h 06 min
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        Bonjour,

        Personnellement, je ne me suis jamais retrouvé dans ce type de situation. Je ne peux pas vous donner de réponse sûre.
        Votre notaire et/ou votre comptable pourrait vous renseigner.

        Bonne continuation.

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  • 25 septembre 2015 à 11 h 06 min
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    Merci pour ces éclaircissement Jean. Marchande de biens c’est quelque chose qui m’aurait plu, mais il y a tellement de contraintes et de charges désormais…Je pense qu’ils ont eu leur âge d’or durant les années où on achetait X€ et on pouvait vendre X+20% le lendemain sans même faire de travaux! Ça doit être plus dur aujourd’hui.

    Azar

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  • 18 novembre 2015 à 19 h 45 min
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    Bonjour et merci pour cet article!
    Pourriez vous préciser les taxes et impots à payer sur la marge?
    Pour prendre un exemple précis:
    Achat du bien: 100 000 € (frais de notaire inclus)
    Travaux réalisés: 30 000 € HT
    Revente: 160 000 €

    Dans cet exemple, la marge est de 30 000 €.
    Quels sont les impôts à acquitter?

    Merci pour votre réponse

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  • Ping : Comment creer une sci d’achat revente? | Investir et Immobilier

  • Ping : Le calcul de TVA sur la marge pour les marchands de biens | Investir et Immobilier

  • 25 juin 2016 à 20 h 14 min
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    les 30000€ seront imposés au taux de 15% SOIT 4500E

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  • 25 juin 2016 à 20 h 16 min
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    je ne pense pas me tromper les 30 000e seront imposés au taux preferentiel de 15%

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    • 7 octobre 2016 à 14 h 52 min
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      Bonjour
      Effectivement le seul impôts à payer est l’IS à réduit à 15℅

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  • 7 novembre 2016 à 15 h 58 min
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    Bonjour,

    J’ai créé une SARL familiale à partir de laquelle je fais de la location en meublé non professionnel à petite échelle pour l’instant (un seul appartement détenu par la SARL).
    Pour cette SARL j’ai opté pour l’imposition à l’IR. Pour l’instant je ne fais pas de bénéfices car le cumul entre travaux de remise en état, frais d’emprunt et ammortissement aboutit à un résultat négatif.
    Je m’intéresse à l’activité de marchand de biens que je voudrais entreprendre très modestement pendant mes loisirs (deux transactions par an par exemple).
    Je me demande si je peux loger cette activité dans ma SARL familiale tout en continuant bien entendu l’activité de LMNP. Cela soulève pas mal de questions, en particulier vis à vis de la fiscalité qui s’applique aux deux situations LMNP et Marchand de Biens (IS our IR, TVA ou pas etc…).

    Pensez-vous que cette cohabitation dans la SARL familiale soit possible vis à vis des règles fiscales et si elle l’est est-ce la plus recommandée. L’avantage que j’y vois si c’est possible, c’est de conserver les bénéfices de l’activité de marchand de bien dans la SARL pour les réinvestir éventuellement dans l’activité de LMNP sans les sortir de le SARL sous la forme de dividendes qui font l’objet d’un impôt supplémentaire.

    Merci pour votre avis éclairé.
    Cordialement,
    PA

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    • 7 novembre 2016 à 16 h 58 min
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      Bonjour Patrick,

      Votre question est très intéressante. Ma lecture de la situation est que votre gestion patrimoniale en LMNP est une activité civile et non commerciale. L’activité de marchand de biens, a contrario, est commerciale.

      Je pense donc que les deux sont incompatibles dans ce sens.
      Effectivement, la TVA et la fiscalité en général me semble incompatible avec le statut à l’IR de votre SARL.

      En toute franchise, je pense qu’il faut faire le point avec un spécialiste (expert-comptable) prêt à s’engager sur ce qu’il dit. Et là, vous êtes à la limite de ma connaissance du jour.

      Si votre expert-comptable vous donne une réponse claire, j’espère que vous pourrez venir la partager avec nous. Si je croise le mien d’ici, je le questionne pour vous!

      Merci pour votre intérêt pour le site.

      A bientôt.

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      • 8 novembre 2016 à 23 h 38 min
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        Bonsoir,

        Le hasard fait que j’avais précisément un rendez-vous avec mon expert-comptable aujourd’hui pour parler de cette question. Il pense que c’est possible mais sous la forme d’une filiale de la SARL familiale de manière à bien faire la différence entre l’activité de LMNP et celle de marchand de biens. Il reste à étudier de plus près les questions d’imposition, de TVA etc…Il est assez probable que je doive renoncer à l’imposition à l’IR pour la SARL et opter pour l’IS….
        suite au prochain épisode.

        Cordialement,
        Patrick

        Répondre
        • 9 novembre 2016 à 11 h 05 min
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          Bonjour,

          Ce raisonnement colle avec ce que l’on s’est dit. La filiale (pour les débutants, il s’agit d’une société qui est possédée par une autre société) est finalement une société à part. Donc effectivement, vous pouvez y faire ce que vous voulez.

          De même, si votre SARL familiale devient une holding (une société qui possède une ou plusieurs autres sociétés), je pense que vous êtes obligés de passer au régime de l’IS (impôt sur les sociétés).

          Vous aurez une optimisation fiscale en utilisant la holding car vos bénéfices de la filiale pourront remonter dans la holding sans (très peu en comparaison de deux sociétés indépendantes) impôts pour être réinvesti.

          A suivre 🙂
          A bientôt.

          Répondre
  • 15 novembre 2016 à 18 h 17 min
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    Bonsoir à tous,
    J’ai une question ( mais pour vous la poser , je suis obligé d’expliquer un peu mon cas )
    Je vais finir l’expérience suffisante pour pouvoir crée une SARL dans la rénovation du bâtiment et je souhaiterai devenir marchand de bien rénover par mes soins ( donc autant dire que si j’en rénove 4 par ans , c’est déjà énorme ), de plus je possède aussi une SCI avec plusieurs appartements en location.
    Faut-il pour créer la deuxième SARL en tant que marchand de bien une qualification précise , ou carte professionnel de l’immobilier ou … autre .
    Merci par avance de votre réponse , et continuer votre site est super.

    Répondre
    • 21 novembre 2016 à 17 h 46 min
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      Bonjour,

      Vous ne pouvez pas faire d’opérations d’achat revente dans le cadre de la SCI car il s’agit d’un société civile qui n’a pas de vocation commerciale.
      Vous devriez pouvoir le faire dans la SARL de rénovation si vous changez la déclaration qui définit son activité. Il doit être prévu l’activité d’achat revente de biens immobiliers.

      Pour plus de clarté, vous pouvez également créer une deuxième société uniquement dédié à cela (dans ce cas, on le fait souvent dans le cadre d’une holding pour faire circuler les capitaux de façon optimisée).

      Enfin, il n’y a pas besoin de qualification administrative particulière, ni de carte professionnel. Vous devez en revanche disposer des assurances correspondantes car vous assumerez les garanties liées aux statuts de vendeur professionnel.

      Bonne continuation

      Répondre
  • 26 décembre 2016 à 7 h 38 min
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    bonjour

    j’ai plusieurs questions sur le sujet. Concernant l’IS dans le cadre d’une société, ok pas de soucis. En revanche je me pose les questions suivantes : comment sait-on si la TVA se calcul sur la marge, ou bien de manière classique dans le commerce, à savoir sur l’ensemble de la transaction ? Par ailleurs concernant les garanties, je vois bien comment cela se traduit dans le cadre d’une construction neuve, mais dans le cadre d’une rénovation, comment l’acheteur peut il connaitre ce qui a été rénové ? Par ailleurs, une reprise de plomberie dans le cadre d’une changement de douche ne vaut pas décennale sur l’ensemble de l’installation ? Des exemples de ce type il y en a la pelle. Donc comment se passent les assurances quand nous achetons un bien, que nous toilettons pour qu’il devienne beau, et que nous le revendons ?

    Merci par avance pour vos réponses, et merci pour ce blog très intéressant.

    Répondre
    • 4 janvier 2017 à 13 h 10 min
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      Bonjour Guillaume,

      Vos questions sont très pertinentes. Malheureusement elles sont trop larges et elles résument ma dernière décennie d’apprentissage dans l’immobilier.
      C’est un ensemble de cas par cas à traiter précisément.
      Pour votre question de plomberie, l’acquéreur a droit à une « garantie sur les vices cachés » s’il s’agit d’un bien rénové. C’est donc en ce sens que votre installation de plomberie doit fonctionner. La décennale est valable uniquement entre vous et votre artisan ou dans le cas d’une construction neuve.

      Donc quand vous achetez puis revendez de « l’ancien » (fiscalement parlant), vous devez la garantie sur les vis cachés (ce qui est déjà pas mal).

      Bonne continuation.

      Répondre
  • 1 janvier 2017 à 17 h 53 min
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    Bonjour, dans le cas de l’achat d’un lot de 8 parcelles, je souhaite en garder une partie afin de m’y installer et revendre le reste en l’état ou viabilisé. La durée de l’opération serait de deux ans max et sera sans doute à l’équilibre ou dégagera un petit bénéfice. Le statut de marchand de bien est-il nécessaire ?

    Répondre
    • 4 janvier 2017 à 12 h 54 min
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      Bonjour,

      Dans ce type de cas, les textes juridiques sont volontairement laissés à l’appréciation des services fiscaux.
      On peut faire une lecture à double tranchant. Il n’y a qu’une « opération » mais elle comporte 8 lots.
      Donc, pour la notion d’habitude, on peut aussi bien dire que ce n’est qu’une gestion patrimonial comme concevoir évident que vous faites plusieurs ventes…
      De même, pour la notion de bénéfice.
      Vous demandez une découpe pour 8 parcelles. Il sera facile de démontrer que vous l’avez fait pour obtenir un bénéfice.

      C’est donc totalement à l’appréciation des servies fiscaux… Qui ont toujours tendance à glisser du côté de la montagne le plus à l’ombre.
      Rapprochez vous de votre notaire et votre expert-comptable pour avoir leur ressenti.
      De mon côté, je ne tente pas.

      A bientôt

      Répondre
  • 2 février 2017 à 14 h 45 min
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    Bonjour,
    Tout d’abord je tiens à vous remercier pour les réponses pértinentes que vous apportez.
    J’ai construit et revendu un bien et suite à la plus value réalisé je souhaite monter une forme d’entreprise afin de poursuivre dans cette voix.
    Je souhaite opter pour la forme de Société mère-fille, mère pour l’achat et la parcélisation de terrain et la fille pour des éventuelles constructions sur les terrains. je souhaite connaitre les formes les plus adapté pour mon projet et la forme la plus avantageuse au niveau fiscal et des assurances. Je précise que je réaliserai se projet avec un associé et que nous financeront ce projet sans l’aide d’établissement bancaires.
    En se qui concerne l’assurance décénal est-il possible d’y échapper si la société fille reste une société prestataire de service qui accompagnera les clients dans l’acquisition et la construction d’un bien en sous-traitant les différents corps de métier ?
    Enfin, pouvez vous me préciser si il y a d’éventuels avantages aux niveaux des charges sociales si l’on opte pour une forme d’entreprise ou une autre?
    Bien cordialement.

    Répondre
    • 14 février 2017 à 15 h 42 min
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      Bonjour,

      Merci pour votre intérêt.

      Comme souvent sur ce site, votre projet est trop personnel pour que je puisse y répondre précisément. Le choix des sociétés et des montages dépend de vos critères personnels, de vos projets, et de votre stratégie.
      Dans votre cas, plusieurs choses peuvent fonctionner. Vous pouvez avoir une seule grosse société qui fait tout. Ou avoir une holding (société mère) qui possède deux filiales (une pour les terrains et une pour la construction). Ou bien mère fille comme vous l’avez dit.

      Mais au final, si vous avez prévu de faire de l’achat de terrain à diviser pour construire, pourquoi ne pas tout mettre dans une seule entreprise? Cela semble plus simple.

      Lorsqu’on divise les sociétés, c’est qu’il y a soit un avantage fiscal, soit une contrainte lié aux propriétaires de chaque activité. Si vous êtes uniquement deux et que vous faites toute l’activité ensemble, le montage ne semble pas nécessaire.

      Dans tous les cas, allez voir un expert-comptable, il sera le seul conseiller capable de répondre précisément à votre question.

      Pour les choix des statuts, cela dépend beaucoup de qui est propriétaire, de comment et quand vous souhaitez vous payez, de l’avenir de la société,etc…
      Pour ma part, je réalise tout sous forme de SAS. C’est le plus simple et le plus fiscalement avantageux dans MA situation.

      Bonne continuation.

      Répondre
  • 7 février 2017 à 9 h 51 min
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    Bonjour.
    J’aurai une question à propos des cotisations sociales. Lorsque le marchand de bien paye ces cotisations sur une plus value, celles-ci sont à priori prélevées par le notaire.
    Mais cela veut-il dire que le marchand de bien n’est pas affilié au rsi et qu’il a un régime spécial ?
    Car si il paye 15.5% de cotisations lors de la revente, je ne vois pas pourquoi il devrait payer en plus du rsi à la fin sur sont résultat annuel.
    Je n’ai pas trouvé d’informations sur le net à ce sujet.

    Si quelqu’un pouvait me préciser ce point, je l’en remercie.

    Cordialement.

    Répondre
    • 8 février 2017 à 10 h 49 min
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      Bonjour,

      Pour ma part, je suis dans le cadre d’une SAS. Les cotisations sociales ne sont pas prélevées par le notaire. Comme il s’agit d’une société, les plus values sont déclarées en fin d’année sous le régime de l’impôt sur les sociétés. Nous payons alors un impôt sur le bénéfice (s’il existe). Les cotisations sociales ne sont, elles, versées qu’en fonction des rémunérations que la société verse. Soit à l’occasion des salaires, soit lors de dividendes, ou enfin lors de rémunérations des comptes courants d’associés.

      Je pense, si j’ai bien compris votre question et son contexte, que vous confondez le principe de fonctionnement pour une opération faite en tant que particulier et celle faite dans le cadre juridique d’une société.

      Bonne continuation.

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      • 14 février 2017 à 10 h 03 min
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        Bonjour.
        Merci pour votre retour. En effet j’ai confondu les 2 situations (particulier et pro).
        Du coup j’ai bien compris que dans le cadre d’une société, on est imposé à l’IR ou l’IS (selon le statut) sur les plus values et on paye des cotisations uniquement si on prend du dividende.

        Encore merci pour éclaircissement.

        Répondre
        • 14 février 2017 à 15 h 32 min
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          Bonjour,

          Je ne connais pas de marchand de biens qui ont une société personnelle (qui serait à l’IR). Pour une société classique (type SAS, chacune a son fonctionnement), à l’IS, on ne parle pas de plus value (ça c’est pour les particuliers). On fait juste les comptes sur la société à la fin de l’année. S’il y en a en plus, c’est un bénéfice et on le déclare à l’IS. Pour les cotisations sociales, elles interviennent pour les salaires, les dividendes et les rémunérations de compte courant d’associé.

          Bonne journée

          Répondre

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