Depuis quelques années, je suis gérant d’une société de marchand de biens. C’est pourquoi je voudrais vous parler d’achat-revente.

Les deux façons de gagner de l’argent avec l’immobilier

Il n’y a que deux façons de gagner de l’argent dans l’immobilier :

  • Lorsque vous touchez des loyers pour vos locations. Il faut que les loyers soient supérieurs à vos dépenses.
  • Lorsque vous revendez un bien et que vous faites un bénéfice.

Les inconvénients de la location

L’inconvénient avec la rente c’est qu’il faut parfois attendre longtemps avant de pouvoir en vivre. Si vous possédez déjà suffisamment d’argent pour acheter au comptant, soit vous n’avez plus besoin de venir sur ce site, soit vous aimez beaucoup l’immobilier et/ou vous cherchez à gagner encore plus. Dans la majorité des cas, comme moi, vous devez emprunter pour acheter!

Il vous faudra alors attendre longtemps avant de pouvoir profiter de vos investissements.

Ce ne sera peut-être pas le cas si vous arrivez à investir dans des projets avec excédent de trésorerie. Dans ce cas, votre investissement rapporte plus de revenus que vous avez de dépenses (crédit et impôt compris). En accumulant ce type d’acquisition, vous pourriez en vivre.

Mais suivant votre région d’investissement, et votre situation personnelle initiale, c’est souvent difficile à réaliser.

Les avantages de l’achat revente

Des bénéfices largement supérieurs

Le principal avantage de l’achat-revente, c’est le montant des bénéfices envisageables!

Quand vous louez un appartement, ce sont quelques centaines d’euros à l’année que vous pouvez gagner. Les meilleurs placements gagnent quelques milliers d’euros. Je ne parle pas de l’amortissement de votre prêt que vous ne pourrez toucher que dans quelques années.

Avec l’achat-revente, vous pouvez tout de suite parler de dizaine de milliers d’euros, voir de centaines de milliers d’euros pour les meilleurs opérations.

Un cycle court

Les opérations d’achat revente vont de quelques mois à quelques années. Pour de la location, il faut souvent des délais beaucoup plus long.

Le premier achat-revente des français, la résidence principale

Alors comment se lancer?!

Le plus courant pour réaliser une plus-value sur un achat immobilier est la résidence principale.

C’est un investissement qui a presque tous les avantages.

D’abord car vous prenez peu de risque. Si votre mensualité a été étudié en fonction de vos revenus (ce qui parait évident), vous serez à l’abri.

Comme vous vivez dedans, si le marché décote, ou que vous n’arrivez juste pas à le vendre au prix espéré, vous pouvez toujours continuer à vivre dedans.

Mais son plus gros avantage vient de son absence de fiscalité. La résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value!

Le véritable inconvénient de la résidence principale est simple. Vous ne pouvez en avoir qu’une à la fois! Et vous devez vraiment vivre dedans ( je ne parle pas des petits malins qui magouillent;  pas de ça chez nous 😉 ). Si vous voulez multiplier les bénéfices et donc les achat-revente, il va falloir trouver autre chose…

La limite

En France, lorsqu’on réalise plusieurs achats-reventes, que ça soit pour des jupes, des crayons, des lampes, on est considéré comme un commerçant. Dans l’immobilier, le commerçant qui achète des biens immobiliers pour les revendre s’appelle le marchand de biens.

Alors à quel moment sommes nous considérés commerçant pour l’immobilier?

Le loi prévoit deux situations qui font de vous un commerçant :

  • Quand vous avez acheté avec une volonté spéculative.
  • Quand il existe une notion d’habitude dans vos opérations d’achat-revente.

La volonté spéculative

Depuis quelques temps, si l’administration fiscale veut vous requalifier au motif de la volonté spéculative, elle devra démontrer que c’est une intention que vous aviez au moment de l’achat.

Dans la majorité des cas, surtout si vous êtes normalement discrets dans vos actions, cela semble assez difficile à démontrer.

Habitude

En revanche, c’est souvent la notion d’habitude qui fait naître la requalification. En effet, il suffit de quelques achats-reventes en peu de temps pour que l’administration fiscale vous reproche de ne plus faire de la simple gestion patrimoniale personnelle.

Combien? En combien de temps? Soyons clair pour mettre fin au débat, la législation français a volontairement prévu de ne pas répondre à ces questions!

Chaque situation sera donc à l’appréciation du contrôleur fiscal en fonction de votre situation. Autant donc vous prémunir des nuits blanches que cela vous annonce…

Les conséquences

Si vous êtes requalifiés comme professionnel de l’immobilier par l’administration fiscale, vous aurez à en assumer les conséquences.

Les garanties

Tout d’abord, en tant que professionnel, vous aurez à fournir tout une série de garantie que ne fournit pas un particulier. Entre particuliers, vous achetez « en l’état ».

Le professionnel, lui, doit tout une série de garantie, pour lequel il devra, entre autres, être assurés.

Les conséquences fiscales

Ensuite, vous serez bien sûr (et surtout) repris sur la partie financière de la chose.

L’imposition générale

Il y a autant de situations différentes que de cas de requalification. La règle est simple, une fois requalifié, vous devrez payer votre impôt comme une professionnel. Si vous aviez déclaré une résidence principale qui n’en ait pas une… la différence sera désagréable à assumer.

La TVA : la taxe sur la valeur ajoutée

La requalification en marchand de biens amène une conséquence financière majeure. Vous devenez assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée.

Par expérience, de nombreuses opérations qui étaient très rentables à titre personnel sans TVA deviennent déficitaires après application de la TVA. Et je parle de dizaines de milliers d’euros!

Si vous ne l’aviez pas anticipé et que vous avez déjà dépensé le bénéfice initial, vous repartez pour la case ennuis.

Faut-il passer professionnel?

Au final, on peut se demander s’il est plus intéressant d’être particulier et de réaliser une simple gestion de patrimoine. Ou vaut il mieux passer le cap et devenir marchand biens?

Les inconvénients

Très clairement, ils sont nombreux.

D’abord, le financement professionnel est différent du financement particulier et il est souvent plus difficile à obtenir.

Ensuite, nous l’avons vu, il faudra assumer les garanties et les garanties liés au statut professionnel.

Tout ça impose de bien maîtriser les rouages des textes légaux.

Les avantages

Autant d’inconvénient parfois lourds sont forcément compensés par de gros avantages!!

Le plus important, celui qui pousse à passer pro, c’est que vous gagnez la capacité de faire autant de projet que vous le souhaitez. Vous serez donc limité uniquement par votre financement et les projets valables que vous trouverez.

Bien sûr, la conséquence majeure, c’est la capacité de générer de gros revenus. Après les premières années de lancement, c’est souvent le cas pour les marchands de biens qui sont encore debout 😉 .

Au final, la clef du succès réside dans la maîtrise et la connaissance des éléments que l’on a évoqué comme les règles de TVA, puis de posséder les quelques outils de prise de décision. Après, c’est un investissement passionnant qui vous rendra bien vos efforts!

Ça vous tente?! Dites moi ce qui vous freine le plus pour vous lancer.