Le prévisionnel est l’ultime étape avant de prendre une décision d’achat. Une fois tous les renseignements nécessaires collectés, vous aurez une vision claire des ressources nécessaires au projet, de sa faisabilité, et de son intérêt.

Ce que je vais vous décrire n’est qu’une méthode; ma méthode. Ce sera donc plus pratique qu’un cours de comptabilité pur mais cela peut justement hérisser les poils de l’un deux. Ce sont donc des principes généraux pour vous aider à éviter des erreurs qui feraient passer votre compte bancaire sous le zéro.

Je vous rassure sur un point : jusqu’à ce jour, en fonctionnant comme cela, aucun de mes prévisionnels n’étaient trop optimistes et je n’ai clôturé aucune opération en négatif.

Prévisionnel

Le prévisionnel, à quoi ça sert?

Le prévisionnel sert à prévoir! Il vous permet de vérifier la faisabilité financière de votre projet. Et Il a deux objectifs précis:

Avoir une vision globale du projet

Les informations que vous allez récolter et organiser vont vous permettre de déterminer exactement la finalité de votre projet. Vous pourrez déterminer le coût de revient de l’opération, sa rentabilité brute, sa rentabilité annuelle, le montant du bénéfice, etc…

Toutes ces données sont également intéressantes pour anticiper certains pièges techniques ou administratifs.

Avoir une vision dans le temps du projet

Le principe est le même que pour une vision « globale » mais le tableau tient compte également de l’évolution de votre trésorerie dans le temps.

C’est le système que l’on utilise généralement pour gérer une société. Vos dépenses et vos revenus sont alors décrits période après période (souvent mois par mois). Vous pouvez donc surveiller l’évolution de votre compte bancaire pour anticiper un soucis de trésorerie.

Nombreuses sont les jeunes sociétés qui ne durent pas , malgré une bonne idée, car elles ont négligé leur besoin en trésorerie avant de passer le seuil de rentabilité. C’est vraiment dommage car cela peut souvent s’éviter facilement.

De la même manière, sur une opération immobilière qui dure dans le temps, vous devez avoir une vision de l’évolution de votre compte en banque.

La situation la plus connue est celle de l’investissement locatif. Dans un premier temps, vous allez dépenser les sommes liées à l’investissement. Puis, vient la phase de location où vous impactez les différentes charges mensuelles, trimestrielles ou annuelles (voire plus comme  les travaux de rénovation).

Si vous faites une construction neuve, c’est le même système qui s’applique. Vous calculez les intérêts bancaires et leur coût en fonction de vos déblocages successifs, eux même liés aux demandes de paiement des artisans ou du constructeur. Tout ça dans un joli tableau! 🙂

Comment réaliser un tableau prévisionnel?

Dans le cas de l’immobilier, les deux objectifs du prévisionnel donne lieu à deux présentations différentes.

Le prévisionnel global

Le prévisionnel « global » est la situation la plus simple. On se contente de lister l’ensemble des dépenses et l’ensemble des revenus dans une colonne. À côté, vous indiquez le montant dépensé sous forme négative (par exemple -2.000€) ou les sommes gagnées sous forme positive.

Enfin, en bas de tableau, vous calculez la somme de cette colonne pour avoir le résultat de votre opération.

Pour les opérations les plus simples, un papier et un crayon pourraient presque suffire. Mais bien sûr, un tableur type Excel ou Open Office est maintenant largement recommandé voire indispensable pour faciliter la mise en page et l’évolution des données.

D’autant que rapidement, de nouvelles données vont être intéressantes à vérifier comme le coût de l’opération, la rentabilité, etc..

C’est ce type de tableau que j’utilise pour décider si je me lance dans une opération d’achat-revente pour ma société de marchand de biens.

Bien sûr, le tableau est plus complexe. Il doit prendre en compte entre autres le type de TVA puis son calcul, lot par lot, en fonction des coûts de chacun, et de leur prix de revente.

Le prévisionnel dans le temps

Basé sur le tableau précédent, le prévisionnel « temporel » (les comptables s’arrachent les cheveux à ce stade 😉 ) sert surtout à surveiller le niveau de trésorerie d’un projet à long terme. On parle donc d’un projet d’investissement locatif, d’un suivi de la trésorerie d’une société, etcetera…

L’organisation est à peu près la même avec votre colonne de gauche qui liste les dépenses et les revenus. Mais au lieu d’une seule colonne à droite, vous en aurez autant que de périodes anticipées (Par exemple sur 36 mois pour 3 ans de société).

En bas de chaque colonne, vous calculez  le montant disponible à la fin de votre mois après les dépenses et les revenus du mois.

En haut de chaque colonne, vous reprenez le résultat du mois précédent (la ligne du bas) pour refaire le calcul.

Les charges à ne pas oublier

La vraie difficulté de l’exercice n’est pas la mise en forme du tableau. Le plus dur est de ne pas oublier une ligne. Et pour vos premiers projets, c’est sûrement ce qui peut vous arriver.

L’exemple le plus souvent négligé est la fiscalité dans les investissements locatifs! Trop de gens se contentent de faire le calcul LOYER-CREDIT= EFFORT D’EPARGNE (ou bénéfice dégagé si votre projet s’autofinance).

Pourtant, si vous êtes en location nue ou en location meublée, au micro BIC ou au réel, l’impact sera complètement différent. Ne pas l’intégrer dans vos calculs va vous faire une grande surprise en fin d’année.

Dans le cas de ma première construction, je n’ai appris que trop tard que l’obtention du permis de construire donne lieu à une taxe d’aménagement qui se chiffre en milliers d’euros. J’ai appris « sur le tas » comme beaucoup, et j’ai payé chacune de mes erreurs avec mon chéquier. On appelle cela « le prix de l’apprentissage ».

Pour les SCI ou les sociétés de marchand de biens, ne vous contentez pas d’étudier le projet immobilier. Vous devez prévoir les frais administratifs et les frais de structure.

Pour la société de marchand de biens, j’utilise un tableau « global » par opération. Puis j’intègre la chronologie des mouvements de fonds de cette opération dans mon tableau « temporel » de gestion de la trésorerie de l’entreprise. En faisant comme cela, tout se passe bien.

Le facteur expérience

Plus jeune, on me disait tout le temps « L’expérience fera toujours la différence ». Cela avait le don de m’énerver. Le temps a donné raison à cette maxime.

Vos premiers tableaux seront imprécis. Vous ne savez peut-être même pas le coût des frais de notaire. Puis, vous allez devoir apprendre le coût des travaux de rénovation ou de construction.

Plus on avance dans les expériences, plus on est précis. C’est pourquoi il faut être très pessimiste sur les premières fois. Ce sera la clef de votre réussite. Dans mon histoire de taxe d’aménagement pour le permis de construire, l’erreur n’a impacté que ma rentabilité sans remettre en question la réussite du projet.

Pour votre première aventure, vous aurez sûrement peu d’argent. En tout cas moins que pour les prochains projets. Et vous devez être plus pessimiste car moins expérimenté. Ce sera donc le projet le plus dur à trouver! Mais c’est primordial pour que le premier projet ne soit pas votre dernier.

Si vous négligez ce point, vous risquez de mettre toute la suite en péril inutilement et souvent uniquement par manque de patience. L’immobilier est une histoire lente et longue.

Allez, à vos tableaux. Et dites-moi dans les commentaires ce qui vous freine dans vos prévisionnels!

L’indispensable prévisionnel
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2 pesnées sur “L’indispensable prévisionnel

  • 26 mai 2016 à 7 h 53 min
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    Salut,
    Merci pour les astuces que tu donnes dans cet article ! Moi, qui suis généralement nul en maths, je crois avoir compris comment faire le calcul. 🙂

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  • 21 septembre 2016 à 14 h 05 min
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    Bonjour et merci pour ce blog utile et cet article bien expliqué. L’étape négociation me semble également indispensable notamment en cas d’emprunt. Faire jouer la concurrence, comparer les offres et leur TAG par exemple. Cela permet de bénéficier des meilleures conditions.

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