Depuis plusieurs années je conseille mes anciens clients, mes amis, ma famille. Je réponds aux questions diverses sur quoi acheter, comment louer. Il est grand temps de s’occuper de moi!

J’ai déjà commencé le travail. Mon défi: Acheter un appartement autofinancé tous les six moisJe possède un studio meublé loué à l’année qui me rapporte une fois tous les frais déduits environ 100 euros par mois. Je ne l’avais pas acheté pour cela, mais finalement cela s’est fait comme ça.

Ma société de marchand de biens

Ces deux dernières années, j’ai mis de côté mes recherches locatives pour me consacrer complètement à la création de ma société de marchand de biens. Pour optimiser les financements auprès de mes banquiers, j’ai soulagé au maximum mon endettement personnel le temps de démarrer.

Maintenant le sociétté a bien démarré et la confiance est au rendez-vous. Plus que jamais, je suis convaincu de la possibilité de faire des investissements locatifs générant des revenus passifs, ce que l’on nomme couramment « du cashflow positif ». Au pire, des investissements auto-financés.

Je vais donc tenter d’acheter un appartement en autofinancement tous les six mois pendant les 3 prochaines années!

Ce sera déjà une belle avancée et un très bon support pour vous raconter l’aventure.

Vous faire partager mon expérience

Je vais donc partager avec vous mes futures recherches. Le lot de problèmes que je vais forcément rencontrer. Les échecs éventuels propres à toute expérience. Je l’espère aussi, les réussites au fur et à mesure des achats.

Et surtout je vous raconterai la méthode que j’utilise pour y arriver.

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Vos questions

Ce sera l’occasion pour vous de me jeter toutes vos questions! Dès à présent, vous pouvez me faire part de vos réactions, vos conseils juste en dessous. Allez, à vos claviers!

Mon défi: acheter un appartement autofinancé tous les six mois

6 pesnées sur “Mon défi: acheter un appartement autofinancé tous les six mois

  • 31 août 2015 à 19 h 12 min
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    Bonjour,

    Un appartement autofinancé cela ne veut rien dire ! Il manque le paramètre le plus important : sur quelle durée de crédit ?
    L’autofinancement c’est juste des mathématiques et du coup on peut obtenir l’autofinancement en achetant une merde «simplement» en allongeant la durée du crédit et/ou en prenant un crédit in fine.
    Or une merde reste une merde quand bien même serait-elle camouflée par un joli emballage.

    D’autre part il ne faut pas oublier que l’autofinancement est toujours théorique. Il est assez illusoire de penser qu’on n’aura par exemple pas de vacance locative sur 15, 20 voire 25 ans surtout si on multiplie les investissements. Et une vacance locative peut signifier la fin de l’autofinancement.

    Mais bon je viendrais de temps en temps voir ce que devient ce défi

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    • 31 août 2015 à 21 h 45 min
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      Bonjour Didier-Fabrice,

      Ta réputation te précède. C’est donc vrai que tu n’es pas souvent d’accord avec tous les sites immobiliers que tu écumes. 😉
      Je vais pourtant essayer de te répondre.

      Si, un appartement autofinancé cela veut dire quelque chose! Cela veut dire que tu achètes un appartement… et qu’il est autofinancé. Donc que « le flux de trésorerie » est en la faveur des revenus pour reprendre certains de tes termes tout à fait justes (il y a plus de revenus que de dépenses pour les néophites).

      L’autofinancement est juste mathématique : Oui c’est sûr.. Ça ne me pose pas de problèmes jusque là. Si je ne sors pas d’argent (ou très peu car il est vrai que certains frais comme les frais de garantie et les frais de dossiers du banquier ne sont pas finançables) et que tous les mois de l’argent tombe sur mon compte (impôts compris), je persiste à penser que c’est un bon modèle économique.

      Tu disgresses en accusant l’achat d’être éventuellement « une merde ». La qualité de ce qu’on achète n’est pas le sujet du jour. Et bien sûr, je conseille à tout le monde ne pas acheter « la fameuse merde ». Mais encore une fois, je ne peux pas tout mettre dans un seul article.

      Et tu disgresses en me parlant de la vacance locative. Bien sûr, elle est à prendre en compte. Y compris dans ce défi. Particulièrement dans ce défi! Je ne me rappelle pas avoir écrit le contraire.

      Bref, je trouve dommage que tu t’en prennes à un concept intéressant à tester sur des arguments qui ne sont pas le sujet de la discussion.

      Et pour ton prochain passage, vu que tu sembles vouloir suivre l’évolution du défi, n’hésites pas à m’encourager, je suis déjà convaincu que cela me fera plaisir. 😉
      À bientôt!

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  • Ping : 7 conseils pour bien gérer son investissement locatif

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  • 11 mai 2016 à 10 h 10 min
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    bonjour,
    je suis spécialisé depuis longtemps dans ce domaine et mon expérience de terrain sur l’autofinancement des investissements locatifs est quotidien.

    je fais des simulations tous les jours pour mes clients qui recherchent tous la même chose = mettre le moins de trésorerie possible dans l’affaire !

    Il faut distinguer :
    – l’immobilier classique neuf avec Pinel ou sans
    – l’immobilier classique dans l’ancien (avec ou sans travaux)
    – l’immobilier géré (LMNP ou BOUVARD)
    – le meublé libre (étudiant ou tourisme, ou les deux)
    les problèmatiques sont très différentes :

    – en Neuf dans le cadre de la loi PINEL, sans apport c’est mort = les contraintes locatives sont telles que les rendements sont bien trop bas pour équilibrer quoi que se soit. de plus le gain fiscal est très rapidement rattrapé par la fiscalité induite par l’investissement. suivant la tranche marginale d’imposition additionnée de la CSG/CRDS…on atteint des sommets.
    – en immobilier classique, on va surement payer moins cher et louer plus cher mais la fiscalité reste quand même élevée = un investisseur qui a une TMI de 30 % + 15.50 %(CSG) se fait piquer 45.50 % de sont résultat net.
    – En géré, on va pouvoir limiter fortement le risque locatif, il suffit de bien choisir son locataire et le tour est joué.
    cependant compte tenu des rendements nets offert et, malgré des taux bancaires très bas, il est pratiquement impossible d’équilibrer la trésorerie sans en rajouter.
    et, ce malgré l’absence de fiscalité.
    dans ces trois premières possibilités, il n’y a qu’une seule solution pour y arriver, il faut un apport personnel conséquent et un prêt long.
    a noter que les banques ne sont pas trop enclines à faire du 25 ans dans ce domaine(l’investissement locatif) mais ce n’est pas impossible.

    Après, faire un prêt sur 25 ans si on a plus de 50 ans réveille le problème de l’assurance qui peut finir par coûter très cher.
    .

    – l’exception est l’acquisition de bien loué meublé en libre (en direct, sans intermédiaire) Là, on peut atteindre des niveaux de rendements tels que l’équilibre est possible.
    le nirvana et de louer à un étudiant pendant la période scolaire et à des touristes pendant l’été.
    encore faut-il être dans une zone qui s’y prête.
    louer en touristique à l’année est encore mieux mais c’est une activité à plein temps.

    Je possède deux grands studios que je loue avec cette organisation et je suis dans les 12 % de rendement brut.
    mais il ne faut pas sous estimer le risque locatif, les dégradations. il y a des années « moins » et d’autres « plus »
    mais dans tous les cas de figure, je dirai que la première des règles c’est de choisir le meilleur « EMPLACEMENT »
    pour les six appartements en trois ans, je suis curieux et impatient de voir comment vous allez faire…

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  • 21 juin 2017 à 9 h 17 min
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    Bonjour Jean

    Tout d’abord je vous souhaite de reussir avec votre projet.
    Mon mari et moi avons nous-meme achete (et renove) notre residence principale et 3 appartements en locatif sur une periode de 2 ans, donc je sais que c’est possible.
    J’aimerais vous poser une question plus precise. Avez-vous cree une deuxieme structure (SCI?) pour vos activites locatives? Que se pass-t-il si vous revendez, etant donne que vous avez deja une activite de marchand de biens, les impots risquent-ils de requalifier la vente pour l’inclure dans l’activite de marchand de biens?
    Je me pose la question car je souhaite demarrer une activite combinant la location (pour 1 ou 2 ans a chaque fois) et la revente avec un profit (principalement en achetant des biens avec travaux).
    La situation est un peu differente bien sur. J’ai deja 3 appartements en location (LMNP) que je souhaite garder, et n’ai jusqu’ici fait de l’achat-revente qu’en residence principale.
    Si je ne me trompe pas, une societe de marchand de biens ne peut pas faire de locatif, ou est-ce possible en « accessoire »?
    Ce n’est pas tout a fait le sujet de l’article, mais j’espere que vous pourrez me donner votre avis sur la question.
    Bon courage (il en faut pour se lancer dans un projet comme celui-ci, mais ca vaut le coup!)

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