Je le répète à qui veut l’entendre, la résidence principale peut être un très bon moyen de bien commencer son enrichissement par l’immobilier.

Dans ce sens, les cordonniers étant les moins bien chaussés, je vis depuis quelques années dans des locations totalement inadaptées à un quelconque enrichissement financier. Enfin pas tout à fait, car cela m’a permis d’alléger mon endettement et de réaliser mes investissements locatifs par côté.

Cela était surtout du à la création de ma société de marchand de biens, qui est ma priorité et ne me permettait pas vraiment d’emprunter.

La situation ayant un peu évoluée, la société fonctionnant correctement, nous avons décidé de passer le cap avec ma compagne. Et oui, la résidence principale, ce n’est pas qu’une histoire d’argent! C’est aussi un lieu de vie, donc les décisions sont partagées entre les mathématiques et les émotions personnelles.

C’est ainsi qu’au printemps dernier, nous avons eu connaissance de la mise en vente d’une maison un peu particulière. Elle est située dans la ceinture immédiate de Bordeaux (Bordeaux caudéran pour les intimes). Ce n’est pas le secteur que nous aimons le plus mais c’est la typologie de la maison qui nous a intéressé. Il s’agit d’un chantier inabouti.

Les précédents propriétaires se sont séparés avant de la terminer. Il s’agit d’une maison à étage d’un peu plus de 100 m². Elle est quasiment hors d’eau, hors d’air, c’est à dire qu’il y a les murs, le toit et les fenêtres. Il faut rajouter tout le second oeuvre : isolation, cloisons, électricité, plomberie, etc…

L’intérêt est simple. Quand vous achetez une maison pas finie, il y a peu de concurrence. La grande majorité des gens ne souhaitent pas se lancer dans ces projets. Donc, si vous ajoutez cela sur la balance de l’offre et la demande, vous obtenez un déséquilibre en faveur de l’offre et donc un produit moins cher par rapport au reste du marché.

Je m’explique. Si le prix du mètre carré rénové est à 3500€ dans le quartier, le chantier devrait être à 2500€ du mètre carré par exemple. Ce représente le prix final moins le prix des travaux.

Mais comme personne ne veut se lancer dans le chantier, vous pouvez l’acheter 2000€ du mètre carré!

C’est exactement ce qu’il s’est passé pour nous. Nous avons acheté la maison environ 2000€ du mètre carré. Et si l’on rajoute tous les faux-frais, elle devrait nous revenir à 3000€ du mètre carré dans un quartier où les maisons « bien » rénovées peuvent se vendre entre 3500 et 4000€/m².

Alors bien sûr, il s’agit de notre résidence principale, donc nous n’avons pas prévu de la revendre, ni de la revendre plus chère. Mais si la vie nous oblige à vendre, pour de bonnes raisons (un déménagement pour plus grand, un meilleur quartier, etc…) ou de mauvaises raisons (il y a en a trop; faillite, séparation, décès,..) nous partons avec un léger avantage.

Je connais certains amis, qui on fait plusieurs fois la culbute sans aucune volonté spéculative. La vie les a fait déménagé pour plus grand ou pour ailleurs. Aujourd’hui, ils ont une grande maison (130m²) qui est à moitié payé. Et ça tombe bien, parce que niveau boulot, ce n’est pas très facile en ce moment. Alors, une « demi-mensualité », ça les arrange.

Les choses se sont pourtant compliqués quand nous sommes passés à la banque. Tous mes copains auraient parié « il est marchand de biens, ça va être facile ». Sauf que l’analyste de ma banque n’a pas eu la même vision. Malgré mes revenus très correct et ceux de ma compagne tout aussi décent (avec plus de stabilité), ma banque habituelle n’a pas voulu nous suivre. Société trop récente, endettement trop limite (là par contre, je suis tombé en désaccord, tous mes investissements son autofinancés).

S’en ait suivi un été plein de revirement de situation et de coups de théâtre pendant lequel j’ai couru chez toutes les banques et les courtiers de la place pour trouver un financement. Ce n’est que grâce à l’intervention de mon associé qui avait réussi le même challenge un peu plus tôt que j’ai pu rencontrer ma nouvelle banquière.

Je ne ferai ni mauvaise ni bonne pub aux différentes banques, mais le plus important à retenir c’est que ça n’est jamais gagné d’avance et surtout que vous devez y croire! Même s’il faut faire 15 banques. Les banques en ligne sont souvent oubliées dans ces moments, mais ce sont des possibilités supplémentaires.

Bref, au moment où je vous écris ces lignes, nous sommes propriétaires de notre chantier. Il se sera passé un peu plus de quatre mois entre le compromis et l’achat définitif (un record personnel!) et il nous reste plus que quelques mois de chantier qui vont être géré par un maître d’oeuvre. Puis viendra le déménagement. Fini l’argent jetée par les fenêtres!

Et vous, avez vous connu des galères de financement, ou des projets de résidence principale sympathique? Racontez moi tout  dans les commentaires.

Ma nouvelle résidence principale

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