Je vous livre ici quelques précisions pour le marchand de biens en herbe ou pour ceux qui sont à la recherche de renseignements pour remplir leur tableau de trésorerie prévisionnelle.

Le statut du marchand de biens

Le marchand de biens est un professionnel dont l’activité est l’achat et la revente de biens immobiliers de manière habituelle (au sens de la répétition) dans l’objectif de générer un bénéfice.

Frais de notaire réduits

A ce titre , il a la possibilité lors de ces acquisitions, de bénéficier de frais de notaire réduits.

marchand de biens
Les papiers s’accumulent vite même pour une seule opération de marchand de biens

Contrepartie

Cet avantage n’est possible qu’en l’échange de l’engagement de revendre dans un délai maximum de 5 ans (article 1115 du code général des impôts pour vérifier car le délai a changé déjà changé en 2007).

 

Montant des frais de notaire du marchand de biens.

Comme pour les frais de notaire du particulier, le calcul est complexe. Il comprend les différentes taxes récoltées par le notaire pour l’Etat, la région, le département, la commune, etc… Et les « émoluments » du notaire bien sûr!

Comme d’habitude, pour vous permettre d’avoir un ordre d’idée et de rester dans le fonctionnel plutôt que le théorique, je vous fais un résumé de ce que mon notaire provisionne sur les ventes dans le cadre de la société.

Le taux est variable entre 2% et 4% pour la plupart des ventes. Il varie en fonction du prix de la vente comme pour les particuliers. Plus le prix est important, plus le pourcentage est faible. Cela est directement lié aux différents frais fixes, qui donc… ne varient pas (oui oui je précise pour toi au fond qui n’avait pas compris). Naturellement , et surtout mathématiquement cela fait chuter le pourcentage de taxation.

Voici une estimation de différents prix de vente en 2015 entre 100.000€ et 500.000€.

Montant soumis au frais de notaire Provision du notaire % correspondant
100.000€ 3.860€ 3,86%
200.000€ 5.650€ 2,83%
300.000€ 7.460€ 2,49%
400.000€ 9.250€ 2,31%
500.000€ 11.060€ 2,21%

 

Pour les montants supérieurs, je suis assez convaincu que si vous êtes concernés, vous connaissez déjà le mode calcul ou vous saurez trouver l’information… 😉

Optimisation du rendement

Vous noterez qu’à terme ce détail permet d’optimiser le rendement de vos activités de quelques points. En s’engagement sur un lotissement d’un million d’euros plutôt qu’une rénovation de studio à cent mille euros, vous payez 2,01% au lieu de 3,86%.

N’hésitez pas à aller lire cet article sur le calcul de la TVA pour les marchands de biens.

Vous pouvez également me poser vos questions dans les commentaires juste en dessous. Et surtout, pensez à vous inscrire à la newsletter pour recevoir les prochaines informations!

Les frais de notaire du marchand de biens
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11 pesnées sur “Les frais de notaire du marchand de biens

  • Ping : Calcul frais de notaire : Comment économiser? | Investir et Immobilier

  • 7 avril 2016 à 8 h 47 min
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    Bonjour, très intéressant ! Je souhaite acheter un bien immobilier pour y vivre mais prévois de le revendre sous 2 à 3 ans. Puis je acheter dans le cadre d’un achat-revente sans avoir le statut de marchand de bien ? Je précise que j’ai une SASU car je travaille à mon compte (pas dans l’immobilier). Merci pour votre réponse !

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    • 8 avril 2016 à 10 h 50 min
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      Bonjour Mélanie,
      Si vous souhaitez acheter un bien pour y vivre, il s’agira de votre résidence principale. Lorsque vous le revendrez après 3-4 ans, vous serez alors exonéré d’impôts sur la plus-value. Vous n’avez donc pas besoin de créer une structure professionnelle pour ce projet. Je vous en parlais dans l’article intitulé « s’enrichir avec sa résidence principale ». Vous pouvez le trouver en utilisant le plan du site.

      A bientôt et bonne continuation! 🙂

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  • 4 décembre 2016 à 21 h 24 min
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    Bonsoir Jean,
    Avec mon mari, on voudrait tenter l’aventure. On est sur une opportunité, et on va bientôt signer le compromis. Je voudrais savoir si l’on peut déclarer marchand de bien après l’acte notaire ? ainsi de récupérer le frais notaire. Merci d’avance.

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    • 5 décembre 2016 à 16 h 46 min
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      Bonjour Doria,

      La « déclaration de marchand de biens » à proprement parler correspond au moment où vous créez une société dont l’activité est la vente de biens immobiliers.

      Ensuite, lorsque vous faites une acquisition dont le propriétaire est cette société et qu’elle s’engage à le revendre dans un délai de moins de 5 ans (là je simplifie), on considère que cette acquisition sera un achat revente au sens de l’acquisition d’un marchand de biens.

      Donc, votre acquisition sera réputée comme telle au moment de l’acte authentique d’acquisition si et seulement si vous en faites la déclaration dans l’acte, et que cette acquisition est faite au nom d’une société adaptée.

      Dans votre cas, il faut que le compromis de de vente prévoit « une faculté de substitution » ou que vous fassiez un avenant avec le vendeur pour le prévoir afin de remplacer votre nom propre par celui de la société

      Je récapitule pour être clair:

      – au moment de d’acte authentique
      – déclarer en vue d’une opération d’achat revente
      – acquis par une société dont l’activité est celle de marchand de biens
      – possibilité de changer le futur propriétaire (la société) après avoir signé en nom propre le compromis si cela à été prévu.

      Merci pour votre commentaire. A bientôt.

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  • 17 février 2017 à 16 h 14 min
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    Bonjour Jean , merci pour cet article très intéressant. Quelles sont les règles « de bases » qui encadrent l’activité ?

    En particulier :
    – Y a t il une notion de délai minimum à respecter avant la revente ou est il possible de faire un achat / revente dans la foulée ?
    – Peut-on être bailleur durant la période entre l’achat et la revente ?
    – Les travaux effectués afin de valoriser le bien (le cas échéant) sont il compris en charge et imputables au bénéfice tiré de la revente ? ( comme lors de la revente d’une résidence secondaire)
    – Sais-tu quelle est l’appétence des banques à prêter pour ce type de projet ? Comment considèrent-elles le risque ? (elles prêtent sur la base d’une valeur supposée de revente ?)

    Merci d’avance !
    Charles

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    • 17 février 2017 à 17 h 42 min
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      Bonjour Charles,

      Merci pour ton commentaire,

      -Il n’y a pas de délai minimum avant la revente, c’est le principal élément qui pousse les gens à passer sous statut professionnel.

      -Vous pouvez tout à fait être bailleur pendant l’achat et la revente. Notre dernière opération de découpage d’un immeuble nous y a contraint, il y avait des locataires sur place.

      -Une fois professionnel dans un cadre d’une société (je ne pratique que la SAS car c’est ce que je connais, je pense que le principe est le même pour la majorité des statuts), c’est le principe de la comptabilité qui s’applique avec des rentrées et des sorties. Les dépenses liées aux charges opérationnelles viennent donc diminuer le bénéfice. Ensuite, le bénéfice est imposé à l’impôt sur les sociétés.

      -Quand tu es marchand de biens, les banques te blacklistent pour tes projets persos (j’en ai fait les frais cet été pour ma résidence principale, une vraie galère) tant que tu n’as pas une certaine notoriété, expérience, chiffre d’affaire, surface financière et autres. Pour le financement pro, c’est différent. Chaque banque a une cellule « professionnels de l’immobilier » qui gère les lotisseurs, promoteurs, marchand de biens. Ce sont des risques spécifiques mais également de gros volumes d’argent. Donc il sont à la fois très exigeants mais aussi très intéressé.
      La principale difficulté est d’être reçu et écouté. Pour cela, je conseille de passer par son banquier perso avec qui on aura « travaillé » la relation. Puis de bien vendre son projet. Sûrement en commençant doucement, par une opération à la fois, puis deux, trois, etc..
      Pour les critères de financement de chaque banque, il faut organiser un rendez-vous préalable pour leur expliquer tes envies et voir leurs exigences.

      Bon courage dans ton projet et bonne continuation.

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  • 17 mai 2017 à 14 h 08 min
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    Salut Jean, bel article !
    – Que se passe t il si la vente ne se réalise pas dans le délai imparti de 5 ans?
    – Concernant le crédit immobilier, est-il aussi spécifique?

    Merci et bonne continuation

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    • 26 juin 2017 à 19 h 22 min
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      Bonjour Ruben,

      Désolé pour la réponse tardive, mais mieux vaut tard que jamais!
      Si la vente n’est pas réalisé dans le délai de 5 ans, le marchand de biens est requalifié sur sont engagement et doit s’acquitter de la différence des frais par rapport à une acquisition « normale ».

      Dans ce cas, c’est surtout les frais d’emprunt qui seront gênant si vous n’avez pas acheté au comptant. 5 ans pour une opération, c’est beaucoup trop long dans ce cas!

      Concernant le crédit, il y a plusieurs formules. Dans notre cas, il s’agit de crédit sur 2 ans pour lesquels on ne paie que les intérêts. Un compte bancaire est ouvert par opération et c’est la banque qui régule les va et viens de ce compte.

      A bientôt!

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  • 8 juillet 2017 à 18 h 43 min
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    Bonjour Jean,
    Merci pour cet article, je suis sur un achat d’une maison avec un terrain constructible de 5600m2, je souhaite diviser la parcelle en 8 lots, et garder la maison pour moi comme résidence principale. Je souhaite revendre le plus rapidement possible les 7 lots restants pour rembourser le crédit que je vais devoir faire. Les questions de PLU/PLH sont réglées, restes les impôts.
    Pouvez-vous me dire si mon calculs (ci-après) sur l’impôts sur les plus-values est correct en tant que particulier? Avec cette opération, il est certainement préférable (même obligatoire) de la faire en tant que marchand de bien, dans ce cas comment ce calcul la taxe sur les plus-values? Une fois cette taxe payée, le montant restant sera t-il également imposé sur l’IR car je suis salarié (si c’est le cas c’est un peu la double peine…). En tant que marchand de bien je garder la maison ou je vais être contraint de la vendre?

    A- Dépenses
    1- Achat du Terrain + maison: 400000€
    2- Frais Notaire:25000€ (reduit si achat en tant que marchand de bien)
    3- Frais bancaire:5000€
    4- Frais Permis aménager, viabilisation, aménagement, voirie,drainage, etc…:130000€
    –> dépense total =560000€ (cela ne prend pas en compte la taxe aménagement, qui peut-être importante, si quelqu’un à une idée du calcul de son montant pour ce type opération ça m’intéresse).

    B-Recettes
    1-Revente de 7 terrains à bâtir:660000€
    2-Gain d’une maison+Terrain (1500m2) que j’estime à 150000€ car beaucoup de travaux.

    –> Si je fais l’opération en tant que particuliers, il y a toute les chances que je sois reclassé en pro, ce qui est finalement logique, si j’avais du estimer la taxe sur les plus-values j’aurais fait le calcul suivant:
    ((B1+B2)-(A))*34.5%, soit (660000+150000- 560000)*0.345=86250€, Le calcul est correct? Je suppose qu’il faudrait déduire la taxe aménagement à ce montant.

    –> Maintenant en tant que marchand de bien, je n’ai aucune idée du calcul? une idée?
    Sachant que le terrain ne m’appartient pas, l’achat du terrain doit-il se faire en tant que marchand de bien, ou je peux l’acheter en tant que particulier et une fois les terrains prêt à être vendu je créer un statut de marchand de bien pour la vente?

    Merci pour votre aide.
    Laurent

    Répondre
    • 17 juillet 2017 à 14 h 12 min
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      Bonjour Laurent,

      Super situation très intéressante. La réponse est complexe comme toujours car elle dépend de nombreuses réponses que vous pouvez donner. Je vous propose de m’envoyer un message par le formulaire de contact avec vos coordonnées. On essaiera de faire le point plus en détail.

      A bientôt.

      Répondre

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