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L’investissement immobilier nécessite toute une série très longue de petites compétences que l’on acquièrent principalement avec le temps, l’expérience, les essais, et les recherches à n’en plus finir.

Ne jamais acheter de déficit!

Mais pour que tout se passe bien, et surtout que cela ne se passe pas mal, il n’y a finalement que très peu de règles fondamentales pour éviter les grosses erreurs. Et quand je dis grosses erreurs, je parle de celles qui vous mettent dans le pétrin ou plus simplement vous empêchent d’atteindre votre objectif.

Je vous l’expliquais très récemment, je souhaite développer mon parc de locations après mettre concentré sur la création de la société d’achat revente. Pour cela, il faut anticiper les futures étapes. D’abord la stratégie générale de mon objectif, puis la stratégie particulière de chaque projet.

En étudiant le principe général, on comprend bien les différentes difficultés.

La recherche

D’abord, il va falloir trouver les biens qui correspondent à mon objectif. Ce n’est pas chose aisée, mais ce n’est qu’une question de temps.

La location

Puis il va falloir les louer. Là encore, une bonne étude de marché locatif nue, meublée, saisonnier, permet petit à petit de se faire une bonne idée de ce qu’il se fait dans mon secteur.

Mais entre les deux, il va falloir financer le bien!

Le financement

J’ai eu un rendez-vous au préalable avec mon banquier préféré. Je lui ai expliqué mon idée. Nous avons avancé ensemble sur les critères qui avaient de l’importance pour lui. Et l’idée qui en ressort est simple et connue.

L’effort d’épargne

Globalement, il se contente de comparer les revenus et les crédits. Chaque banquier a sa méthode, en fonction de votre profil également. Certains font la balance locative, d’autres non, mais au final, il s’agit de comparer les rentrées et les sorties.

Vous devez donc anticiper votre prochain achat avant même d’avoir bouclé le premier. Comment?

Tout simplement en n’achetant JAMAIS de déficit!

Mais qu’est ce que je veux dire par déficit?

J’entends que la somme des charges réelles (crédit, eau, électricité, internet, gestionnaire locatif, etc…) et des impôts (oui, c’est une charge comme les autres) soit supérieures à votre loyer.

Cela veut dire que tous les mois, vous devrez payer ce reliquat restant que le loyer ne couvre pas et que l’on appelle l’effort d’épargne.

Jamais de déficit

Pour le premier appartement, vous pourrez peut-être vous le permettre, mais pour le suivant ou celui d’après, vous n’aurez bientôt plus les finances pour assumer.

Pire! Si vous perdez votre emploi, cet investissement qui se voulait une aide à votre situation financière deviendra une charge supplémentaire.

Enfin, lorsque vous repartirez voir votre banquier pour votre prochain investissement, il sera beaucoup plus réticent. Pour lui vous serez mensuellement moins riche du montant de cet effort d’épargne.

Inversement, si vous réussissez à dégager un revenu de votre investissement, vous serez plus riche mensuellement de ce cashflow positif dégagé.

Vous ne devez donc JAMAIS acheter de déficit! Cela revient à acheter une dette supplémentaire et perdre un peu plus de cette liberté financière dont on vous parle tout le temps.

A vous de me dire, vos premiers investissements sont il rentables? Qu’est ce qui vous empêche d’atteindre cet objectif?

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