L’investissement immobilier nécessite toute une série très longue de petites compétences que l’on acquièrent principalement avec le temps, l’expérience, les essais, et les recherches à n’en plus finir.

Ne jamais acheter de déficit!

Mais pour que tout se passe bien, et surtout que cela ne se passe pas mal, il n’y a finalement que très peu de règles fondamentales pour éviter les grosses erreurs. Et quand je dis grosses erreurs, je parle de celles qui vous mettent dans le pétrin ou plus simplement vous empêchent d’atteindre votre objectif.

Je vous l’expliquais très récemment, je souhaite développer mon parc de locations après mettre concentré sur la création de la société d’achat revente. Pour cela, il faut anticiper les futures étapes. D’abord la stratégie générale de mon objectif, puis la stratégie particulière de chaque projet.

En étudiant le principe général, on comprend bien les différentes difficultés.

La recherche

D’abord, il va falloir trouver les biens qui correspondent à mon objectif. Ce n’est pas chose aisée, mais ce n’est qu’une question de temps.

La location

Puis il va falloir les louer. Là encore, une bonne étude de marché locatif nue, meublée, saisonnier, permet petit à petit de se faire une bonne idée de ce qu’il se fait dans mon secteur.

Mais entre les deux, il va falloir financer le bien!

Le financement

J’ai eu un rendez-vous au préalable avec mon banquier préféré. Je lui ai expliqué mon idée. Nous avons avancé ensemble sur les critères qui avaient de l’importance pour lui. Et l’idée qui en ressort est simple et connue.

L’effort d’épargne

Globalement, il se contente de comparer les revenus et les crédits. Chaque banquier a sa méthode, en fonction de votre profil également. Certains font la balance locative, d’autres non, mais au final, il s’agit de comparer les rentrées et les sorties.

Vous devez donc anticiper votre prochain achat avant même d’avoir bouclé le premier. Comment?

Tout simplement en n’achetant JAMAIS de déficit!

Mais qu’est ce que je veux dire par déficit?

J’entends que la somme des charges réelles (crédit, eau, électricité, internet, gestionnaire locatif, etc…) et des impôts (oui, c’est une charge comme les autres) soit supérieures à votre loyer.

Cela veut dire que tous les mois, vous devrez payer ce reliquat restant que le loyer ne couvre pas et que l’on appelle l’effort d’épargne.

Jamais de déficit

Pour le premier appartement, vous pourrez peut-être vous le permettre, mais pour le suivant ou celui d’après, vous n’aurez bientôt plus les finances pour assumer.

Pire! Si vous perdez votre emploi, cet investissement qui se voulait une aide à votre situation financière deviendra une charge supplémentaire.

Enfin, lorsque vous repartirez voir votre banquier pour votre prochain investissement, il sera beaucoup plus réticent. Pour lui vous serez mensuellement moins riche du montant de cet effort d’épargne.

Inversement, si vous réussissez à dégager un revenu de votre investissement, vous serez plus riche mensuellement de ce cashflow positif dégagé.

Vous ne devez donc JAMAIS acheter de déficit! Cela revient à acheter une dette supplémentaire et perdre un peu plus de cette liberté financière dont on vous parle tout le temps.

A vous de me dire, vos premiers investissements sont il rentables? Qu’est ce qui vous empêche d’atteindre cet objectif?

L’erreur fondamentale quand on veut acheter plusieurs appartements

5 pesnées sur “L’erreur fondamentale quand on veut acheter plusieurs appartements

  • 28 août 2015 à 13 h 12 min
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    Bonjour Jean!

    Effectivement ne pas acheter de déficit est le B-A-B-A de l’investisseur! Ce fameux « effort d’épargne » c’est juste une manière plus élégante que de dire « achat de dette » 😉
    J’entends des personnes me dire « oh mais je mets pas grand chose de ma poche » mais ce « pas grand chose » mensuel, multiplié par 12 pour une année et multiplié par le nombre d’années, ça devient conséquent! Et puis un investissement qui coûte de l’argent n’est plus un investissement mais un centre de coût 😉

    Azar

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  • 28 août 2015 à 18 h 13 min
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    Bonjour,

    Je suis désolé mais je ne suis pas tout à fait d’accord avec toi.

    Déjà premier premier le crédit n’est pas une charge. Et je ne chipote pas j’ai bien compris que par «crédit» tu entendais «mensualité de remboursement du crédit». Sauf à avoir souscrit un crédit in fine une mensualité se compose en remboursement du capital et en intérêts. Seule cette seconde partie constitue une véritable charge même si bien sûr l’ensemble constitue une sortie d’argent.
    Il en découle que ce que tu nommes déficit n’est en fait qu’un solde négatif de flux de trésorerie et n’en déplaise à Azar la définition d’un investissement n’a jamais été que chacun des flux soient positifs mais que le solde des flux actualisés soit positif (Azar peut-elle affirmer que l’achat d’une action Berkhire-Hathaway n’est pas un investissement mais un centre de coût ? )

    Ainsi un flux négatif sur une durée de crédit très courte n’est pas rédhibitoire même dans l’optique d’acheter plusieurs biens . Tu oublies également l’impact des autres revenus plus ces derniers sont élevés et moins tu auras de problèmes à faire plusieurs investissements y compris avec un cashflow mensuel négatif.

    Enfin tu oublies de placer ton (tes) investissement(s) dans le cadre d’une stratégie plus globale. En effet selon tes objectifs finaux ta stratégie sera différente. Un seul exemple selon ta règle du JAMAIS de déficit tu t’interdis de facto l’investissement via la nu-propriété. Pourtant cela peut procurer de très beaux avantages même si bien sûr cela ne convient pas à tout le monde (d’où l’importance prépondérante de connaître son objectif final)

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  • 28 août 2015 à 22 h 30 min
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    Ah tiens, mon cher Didier-Fabrice! encore toi

    De toute manière avec qui es-tu d’accord? Tu écumes les blogs immobilier pour tout critiquer. Mais je vois que tu apprécies mon prénom, cité 2 fois en quelques lignes! 😉

    Blague à part, je réitère, un investissement immobilier qui coûte de l’argent n’est pas un bon investissement, c’est une question de bon sens! Revois ta définition d’actif et de passif. Tu as beau essayé de te faire passer pour l’ayatollah de l’immobilier, tu n’arriveras pas à me faire croire qu’avoir un loyer de 500€ et une mensualité de 700€ par exemple, est un bon investissement, ce n’est peut-être pas rédhibitoire, mais ce n’est pas ce que je considère comme un bon investissement. Perso, je ne vois pas l’intérêt de payer de ma poche, impacter mon reste à vivre et ma capacité d’emprunt, pour loger des locataires. Mais ça ,n’engage que moi, j’espère que tu m’autorises à penser, et à penser différemment de toi « grand maître de l’immobilier qui sait tout mieux que tout le monde ».

    Et oui, j’exclue la nue propriété, pour diverses raisons que je ne vais pas lister ici.

    No comment concernant BH, je n’y connait rien en bourse, donc ne t’éparpille pas en parlant d’un autre sujet, nous parlions d’immobilier

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  • 8 septembre 2015 à 11 h 46 min
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    Il ne faut pas être aussi catégorique Azar…
    On peut aussi juger un « bon » investissement par rapport au bien en question, pas seulement par rapport au cashflow qu’il génère !
    Si vous trouvez la perle rare à prix cassé par exemple, sera-ce un mauvais investissement parce que vous pouvez et voulez le financer sur 10 ans plutôt que sur 25 ?

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  • 8 septembre 2015 à 17 h 25 min
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    Ah s’il est à prix cassé, et qu’un prêt sur 10 ans peut permettre de le financer sans avoir à payer un différentiel de sa poche alors c’est une super option 😉

    L’idée principale est de ne pas avoir à payer mensuellement un partie de l’emprunt (c’est ma vision), après si on peut mettre un apport, ou que les mensualités sur une courte durée peuvent être couvertes par un loyer, c’est top! J’opte pour les emprunts long pour réduire mes mensualités, et pour les ajuster au mieux aux loyers que je peux percevoir, ce n’est pas pour autre chose. Sur 10 ans ou 15 ans, je n’aurais jamais pu acquérir mes biens (la banque ne m’aurait pas prêté car j’aurai explosé ma capacité d’emprunt), or sur 20 ans il n’y a eu aucun problème.

    Quid des investissements en loi Duflot, où il faut faire un « effort d’épargne », ça a plombé des personnes que je connais parce que tous les mois ils sont emputés de 200/300 ou 400€ pour leur achat de « défisc », et se retrouvent à être coincés pour emprunter pour autre chose. Et je ne rentre pas dans les détails du prix d’achat de ces investissements… Déjà que les loyers ne sont pas pris en compte à 100% par les banques, si en plus ils sont inférieurs aux mensualités de remboursement de prêt, la capacité d’emprunt sera très vite atteinte!

    Après, mon avis ne vaut que pour les gens comme moi qui veulent investir sans mettre beaucoup d’apport voire pas du tout, et qui veulent que leurs opérations leur rapportent ou soient neutres tout de suite car ils ne sont pas en mesure de payer tous les mois pour leurs investissements.

    Donald Trump paie peut-être cash et il a certainement raison 😉 Mais je ne suis encore qu’un poisson-rouge qui a besoin de l’effet de levier de la banque!

    Azar

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