Le compromis de vente est le premier document qui vous engage dans les étapes de la vente. C’est lui qui fixe entre vous et le vendeur “les conditions de la vente”. Et ce n’est qu’une fois toutes ces conditions réalisées de part et d’autre que la vente a lieu lors d’une “réitération par acte authentique” chez le notaire. 

Tout ce qu'il faut noter dans un compromis de vente

Lorsqu’il est signé chez le notaire, on parle de sous-seing ou compromis de vente. Lorsqu’il est signé en agence ou directement entre deux particuliers on parle de sous-seing privé.

Nous allons décrypter ce que l’on peut trouver dans ce document et donc ce qu’il ne faudra pas oublier de faire noter.

Promesse synallagmatique

Le compromis de vente est une promesse synallagmatique. C’est à dire une promesse qui engage les différentes parties qui le signent (article 1102 du code civil). Cet engagement est souvent rappelé en début de contrat.

Identification des parties

La première partie identifie le vendeur et l’acquéreur. On y trouve tout l’état civil des parties, qu’elles soient physiques ou morales pour les sociétés. Aucune erreur ne doit être commise car ce serait un excellent motif de désengagement pour la personne concernée. “Ce n’est pas ma date de naissance donc ce n’est pas moi”.

Etat-capacité

Tout de suite après, on rappelle la capacité juridique des parties. Soit chacun a sa pleine capacité, soit on précise que telle partie est sous tutelle, curatelle, etc…

Objet du contrat – Désignation des biens vendus

Là encore, c’est un paragraphe clef. Mais finalement, dans tout contrat, chaque paragraphe joue sur la nature de l’engagement.

On parle de “s’entendre sur la chose et sur le prix”. Ici, on y décrit “la chose”, c’est à dire tout simplement ce qui est vendu.

On explique qu’il s’agit de la vente d’un immeuble et on en fait la description. Une maison d’habitation, un appartement dans une copropriété, un parking.

On y indique la description du bâtiment en notant toutes les pièces et tous les lots de copropriété.

Dans le cas d’une copropriété, il faudra impérativement mentionner les numéros de lot et les tantièmes à la charge de propriétaire.

Pour les moins matheux, les tantièmes sont une fraction représentant donc un pourcentage (par exemple 1460/10000ème soit 14,6%). Ils permettront de déterminer la part de charge à payer tout au long de l’année et à l’occasion de travaux (14,6% de la facture dans notre exemple).

Prix de la vente

On y détaille bien sûr le prix qui a été convenu. mais également les frais de notaire qui s’y rapportent.

On indique également que le paiement se fera par virement (obligatoire désormais) et comptant le jour de l’acte authentique. Cela parait évident pour les achats dans l’ancien. Mais lorsque vous achetez sur plan dans le neuf (la VEFA: Vente en Etat Futur d’Achèvement), le paiement se fait au fur et à mesure de la construction. C’est donc ici que cela est précisé avec le calendrier de paiement.

Financement de l’opération

On énumère ici le détail du paiement de votre opération. On reprend donc le prix principal, les provisions de frais de notaire (l’estimation) et les éventuelles commissions d’agent immobilier.

Un deuxième tableau précise alors la façon dont vous allez le financer. Le montant de votre apport puis le détail du montant de vos prêts prévus. Le montant total trouvé doit être égal au montant du premier tableau décrivant vos frais.

Conditions suspensives

La condition suspensive est une condition qui suspend la vente si elle ne se réalise pas. La vente est donc caduque est chacun reprend sa liberté. L’acquéreur récupère son éventuel dépôt de garantie et le quotidien reprend.

Ce sont donc les conditions les plus importantes à examiner. L’absence d’une de ces conditions correspond à une porte de sortie de moins pour la partie qu’elle protégeait. De la même manière, une condition suspensive mal rédigée aura le même effet. Attention donc!

Toute une série de conditions suspensives classiques existent dans les contrats. Elle rappelle souvent le bon sens mais noir sur blanc pour éviter les soucis. Par exemple, le vendeur doit être propriétaire le jours de l’acte authentique pour vendre…

Autres exemples: Le bien ne doit pas souffrir de vices cachés, ni de servitude non déclaré pouvant déprécier la valeur du bien. C’est également ici que l’on précise les autorisations de division, de démolition, de construction (le fameux permis de construire)

La plus connue est la plus importante pour l’acquéreur est souvent la condition suspensive de financement. Nous la détaillerons dans moins de deux semaines dans un article dédié.

Conditions particulières

Contrairement aux conditions suspensives, les conditions particulières n’annulent pas un compromis. C’est une condition qui DOIT se réaliser. Dans le cas contraire, la vente aura lieu mais la partie qui devait profiter de cette condition pourra demander justice contre celle qui devait la réaliser. Il peut s’agir par exemple de travaux à réaliser avant la vente.

Impôts et taxes

On rappelle à l’acquéreur que c’est lui qui paiera les impôts et les charges du bien à partir du jour de l’acte authentique.

Diagnostics

L’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires réalisés au frais du vendeur sont détaillés. Je vous fournis un détail le plus tôt possible.

Frais de notaire

Il est indiqué qu’ils sont à la charge de l’acquéreur.

La clause pénale

Dans le cas où l’une ou l’autre des parties refuserait de venir signer sans raison valable, elle devrait 10% à l’autre partie.

Date de réitération

Il s’agit de la date butoir pour réaliser la vente proprement dite.

Faculté de substitution

Si on accepte qu’il y est une faculté de substitution, l’acquéreur peut être remplacé au moment de l’acte authentique tant que la vente se fait dans les même “conditions et charges”.

En cas de décès

Dans le cas d’un décès de l’acquéreur, les ayants droits ont la possibilité ou non de réaliser la vente.

Dans le cas du décès du vendeur, les ayants droits ont l’obligation de continuer la vente.

Dans le cas où une des parties est une société, il est évident qu’elle ne décède pas.

Juridiction compétente

Ce paragraphe sert à préciser le tribunal de grande instance qui servira d’arbitre à un éventuel litige futur. N’oubliez pas qu’un bon arrangement vaut mieux qu’un mauvais procès!

Les annexes

Enfin, dans notre beau pays, on rajoute toute une série d’annexes obligatoires pour couvrir tout le monde de toute responsabilité. Je vous passe le détail de tous les documents administratifs que le notaire s’amuse à récupérer.

Bien sûr tout cela n’est qu’un exemple de contrat, chaque notaire a sa  façon de faire tout cela est régi par l’article 1134 du code civil qui prévoit que

“”Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.””

En clair, tant que c’est légal, on met ce que l’on veut dans un contrat. Et une fois le contrat signé, il a valeur de loi aux parties qui l’ont accepté.

Et vous, avez vous eu des problèmes lors d’une signature de compromis? Avez vous rajouté des clauses particulières? Racontez moi vos expériences ou posez moi vos questions dans les commentaires en dessous!

Ce qu’il ne faut pas oublier dans un compromis de vente!

5 pesnées sur “Ce qu’il ne faut pas oublier dans un compromis de vente!

  • 26 août 2015 à 17 h 39 min
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    Bonjour,

    Je suis complètement d’accord avec ta phrase : « un bon arrangement vaut mieux qu’un mauvais procès ».
    Si je peux me permettre :
    Dans la partie copropriété, il faut aussi donner en plus le règlement de copro., le carnet d’entretien, et les 3 derniers PV d’AG à jour.
    Merci la loi ALUR !
    Sinon aucune mention de la clause pénale… ?
    C’est la meilleure celle-là ! 😉
    Ce n’est pas grand-chose, l’article est vraiment bien et surtout complet !

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    • 26 août 2015 à 17 h 58 min
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      Bonjour Nicolas,

      Merci pour ton intérêt. Pour la copropriété, tu as entièrement raison. Mais comme je voulais que l’article soit pratique pour les lecteurs qui découvrent l’immobilier, j’ai fait le choix des points « à ne pas oublier » pour celui qui serait perdu.
      L’article était déjà long, j’ai laissé un peu de côté tout ce que le notaire gère pour nous systématiquement.
      Je t’avoue aussi, que je ne pensais pas avoir un retour si rapide et que beaucoup de détails que j’ai peu précisé sont des projets d’articles en suivant (les diagnostics entre autres..).

      Pour la clause pénale, ah ah! Relis, il y a deux lignes cachées vers la fin. 😉

      Merci pour ton commentaire, à bientôt.

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  • 2 septembre 2015 à 18 h 45 min
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    Bonjour,

    @Nicolas

    Tout est fonction de ce qu’on entend par « ce qu’il ne faut pas oublier ». Si on se place d’un point de vue juridique ce qu’il ne faut pas oublier c’est simplement ce qui pourrait rendre le contrat caduc.
    Du coup la clause pénale peut tout à fait être oubliée. D’autant plus que le juge peut tout à fait augmenter ou diminuer le montant de l’indemnité.

    Si on se place dans une optique personnelle ce qu’il ne faut pas oublier c’est tout ce qu’on veut y mettre pour «blinder» le contrat. Le problème étant que les intérêts du vendeur et ceux de l’acheteur peuvent être contradictoires d’où la nécessité de faire des compromis (d’où le nom du contrat les choses sont bien faites !) sur des éléments que les deux parties vont accepter et cela c’est qu’on appelle la négociation…

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