Un débat anime souvent le monde de l’immobilier, Faut-il acheter ou louer sa résidence principale?

Comme tous ces débats de grande envergure, on ne tombe jamais totalement d’accord parce que, finalement, on ne parle pas de la même chose.

Certains se placent d’un point de vue strictement mathématique en définissant des paramètres donnés comme la durée d’achat, l’inflation, etc…

Il suffit de changer un paramètre pour changer la conclusion. Cela laisse un bel avenir au débat.

Par expérience, je préfère avoir une autre approche de la question. Je pense que l’on peut faire toutes les mathématiques du monde, et qu’elles seront éternellement justes sur le papier, il faudra finalement des Hommes pour les appliquer.

Le profil investisseur

La question que vous devez donc vous poser pour savoir ce qui est le mieux à faire est : quel est votre profil d’investisseur ?

Voici les grandes lignes.

L’investisseur inactif

La plus grande partie de nos concitoyens rentrent dans cette catégorie. Ils persistent à travailler plus pour gagner ce qu’ils peuvent. Parfois pour des résultats injustes. Ils peuvent avoir une aversion pour la notion de risque même s’il est mesuré, ne pas avoir la patience de chercher le bon placement, ne pas réaliser l’importance de l’impact financier d’un investissement parce qu’on ne leur a jamais expliqué, ou tout simplement ne pas avoir envie de s’y intéresser (c’est sûrement la plus grande catégorie).

Ce type de profil ne fera pas d’investissement locatif. Il est alors très conseillé d’acheter sa résidence principale.

La seule variable à prendre en considération est le temps de garde (non, je ne parle pas de vin). En effet si vous êtes mutés tous les un ou deux ans, il sera compliqué de rentrer dans vos frais et de rembourser les frais de notaire que vous avez fait lors de votre achat. Vous pouvez donc dans ce cas rentrer dans les calculs mathématiques pour savoir si oui ou non l’équation est en faveur de l’achat.

La gestion « bon père de famille »

Un peu plus actif, le profil « bon père de famille » (qui peut être une femme malgré l’expression juridique consacrée) correspond à ceux qui ont conscience de l’intérêt de capitaliser pour préparer la suite mais dont ce n’est pas l’acharnement principal.

Souvent ce sont des profils ayant des revenus permettant d’épargner, ce qui les a poussés à s’intéresser à la question des placements de manière générale. La pierre a bonne réputation, ils achètent leur résidence principale à coup sûr (toujours sauf s’ils sont mutés tous les quatre matins) et tentent de faire un investissement locatif ou deux dans leur vie.

Cependant, ils sont limités dans leurs investissements locatifs car ils ne poussent pas la recherche et l’optimisation à son paroxysme et doivent fournir un effort d’épargne pour chacun de leur placement.

Petit à petit donc, leur capacité d’endettement diminuent et leur capacité d’épargne encore plus vite. Ils ne peuvent donc plus emprunter (à cause de leur modèle déficitaire) et veulent garder un peu de trésorerie pour partir en vacances (à juste titre!).

L’investisseur actif

Mieux encadré financièrement, l’investisseur actif épargne selon le même principe mais recherche l’auto-financement. Ses loyers sont aussi importants que l’ensemble de ses charges, impôts compris. Il peut donc investir plus souvent.

Dans ce cas, la résidence principale n’est pas forcément le meilleur investissement. En effet, l’effort consenti par le remboursement du prêt leur plombe leur capacité d’endettement et l’apport mis dans cet achat aurait pu avoir un meilleur rendement dans l’investissement locatif malgré le paiement du loyer.

Bien sûr, tout ceci n’est vrai que si l’on met entre parenthèse l’aspect sentimental auquel on est soumis pour l’achat de sa résidence principale.

Le rentier

Toujours selon le même principe d’investissement, le rentier réussit à dégager un cashflow positif qui lui fournit une rente mensuelle. Soit parce qu’il loue mieux (location meublée, saisonnière, valorisation du bien). Soit parce qu’il achète moins cher. Ou plus simplement parce qu’il possédait déjà une grosse somme d’argent qui lui a permis d’acheter sans crédit!..

 

L’achat de sa résidence principale dépendra donc de votre vision de votre gestion de patrimoine, de votre degré d’activité dans cette gestion, mais finalement et surtout de l’importance qu’aura pour vous la nécessité de « posséder son chez soi ».

Faut il acheter ou louer?

3 pesnées sur “Faut il acheter ou louer?

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  • 31 août 2015 à 19 h 50 min
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    « l’apport mis dans cet achat aurait pu avoir un meilleur rendement dans l’investissement locatif malgré le paiement du loyer»

    Cela m’a toujours émerveillé cette faculté de trouver des rentabilités mirobolantes dans l’investissement locatif alors que pour la résidence principale on ne trouve qu’une rentabilité catastrophique.

    Pourtant si on regarde avec une optique investisseur la résidence principale est un investissement locatif où on est son propre locataire. Sauf cas particulier (location saisonnière ou colocation notamment) ton affirmation revient à dire que tu es un marchand de sommeil ou que tu as trouvé un pigeon qui surpaie son appartement. En effet dans le cas contraire tu pourrais très bien prendre la place de ton locataire et avoir ainsi une résidence principale rentable !

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