Vous m’écrivez souvent pour me poser vos questions et je vous en remercie. Je ne peux malheureusement pas répondre à tout le monde et cela est beaucoup dû au fait que vous me posez souvent les même questions.

J’ai donc décidé de créer cette page pour répondre aux questions les plus récurrentes. N’hésitez pas à faire en faire le tour avant de m’envoyer un message. Bien sûr, elle se remplira au fur et à mesure de mes possibilités. Ne vous étonnez donc pas de ne voir que peu de questions pour commencer.

Bonne lecture.

Je débute dans l’investissement immobilier et j’aimerai choisir le bon projet pour mon premier « coup ». Quels conseils me donneriez vous pour bien réussir mes projets ?

Comme la majorité des questions que vous me posez et que vous trouverez sur cette page, la réponse dépend beaucoup de votre situation personnelle. Je ne peux pas conseiller la même chose à un célibataire de 20 ans qui vit chez ses parents ou à un parent divorcé avec 3 enfants à charge par exemple.

 Deux conseils me semblent valables et fondamentaux pour tout le monde:
  • Commencez petit pour grossir.
  • Rendez vos erreurs inoffensives.  Celui ci est  un point fondamental.

Les deux conseils sont liés. Si vous commencez petit et que cela se passe mal, les conséquences seront moins graves et vous pourrez vous relever. C’est ce qu’on appelle « rendre ses erreurs inoffensives« . Vous ne devez pas risquer gros pour avoir le droit de vous tromper.

Cette maxime restera vraie tout le long de votre gestion patrimoniale. Elle est d’ailleurs très présente dans la gestion d’un portefeuille boursier (ou d’une bankroll chez le joueur de Poker). Quelque soit la taille de votre prochain projet, ou de votre patrimoine total, en milliers ou en millions, vous changez simplement le nombre de zéro. Le principe final reste le même. Imaginez que vous avez mis 10 ans pour gagner un million d’euros. Déjà, bravo, c’est pas mal! 😉 Puis sur un seul projet, vous prenez trop d’engagement sans gérer votre risque d’exposition et paf… Retour à la case départ.

Ensuite pour le choix du projet, je vous conseille de consulter la page dédié à cette partie. Mais il y a deux branches qui se rejoignent.

  • La première est celle de l’investissement locatif moyen ou long terme. Cela vous permet de vous créer un patrimoine dans le temps. Vous achetez pour louer et éventuellement après quelques temps, vous effectuez des arbitraires (vous vendez) pour optimiser la montée en puissance de votre patrimoine .
  • La seconde est celle de l’achat-revente. Ce sont des opérations courts termes, beaucoup plus lucratives mais beaucoup plus risquées si elles sont mal gérées. Vous devez absolument avoir un statut professionnel et les garanties qui vont avec (cf la page qui vous l’explique).

Enfin, la meilleure méthode, c’est de mélanger les deux. Vous créez des fonds avec l’achat-revente et vous optimisez sur le long terme avec l’investissement locatif arbitré.

Le premier projet est effectivement fondamental. C’est souvent le plus compliqué. Voici les probables raisons:

  • On dispose de moins de fonds, donc on doit achetez les produits les moins chers. Il y a donc plus de concurrence.
    Plus tard, vous disposerez de plus de fonds, et en achetant plus gros, votre coût d’acquisition au mètre carré se plus optimisé, ce qui facilitera les choses.
  • Vous êtes moins expérimentés. C’est logique, vous êtes en début de carrière et normalement, on en apprend tous les jours et pas l’inverse. Cela a deux conséquences:
    • vous passerez peut-être à côté d’une obligation administrative, juridique, technique, (…), parce que vous n’avez pas encore toutes les connaissances que les prochains projets vous apporteront sur le tas.
    • Vous n’allez pas acheter le projet le plus optimisé, car vous ne savez pas encore où il faut le trouver.
  • Votre réseau est léger. Comme vous commencez, vous n’avez pas 30 agents immobiliers qui pensent à vous dès qu’ils voient un bien intéressant. C’est un des secrets de la réussite mais cela prend beaucoup de temps et de travail avant que cela roule tout seul.

En conclusion, c’est moment de votre carrière où vous devez être le plus exigeant. C’est paradoxal et c’est ce qui rend le début parfois difficile. Mais vous ne devez rien laisser passer, et surtout vous imposer une rentabilité supérieure à la normale pour pouvoir voir venir en cas de problèmes.

Si tout se passe bien, tant mieux, ce sera un très joli coup. Si vous avez des surprises, cela permettra d’éponger le premier projet et de repartir au pire à zéro sans dette.

Pour pouvoir faire des erreurs, il faut donc les rendre inoffensives.

Pour le choix du projet, il dépend de votre secteur. N’hésitez pas à aller voir l’article sur les différentes opérations possibles. Le mieux est de faire le tour des agents immobiliers et des agences au porte à porte pour leur demander de penser à vous. C’est un travail lourd pour commencer mais c’est là que la majorité des débutants abandonnent le plus souvent.

 Quel statut me conseillez vous?

Je ne sais jamais trop comment répondre à cette question. Vous abordez une problématique stratégique. Le choix du statut et de l’organisation générale de votre activité (achat-revente, investissement locatif, travaux que vous faites, donation, succession anticipée,etc…) dépendent vraiment de votre situation personnelle, de vos fonds propres, de vos besoins de trésorerie, de votre appétence au risque, de votre objectif futur.

C’est pourquoi je ne peux pas vous conseiller précisément et c’est ce qui explique votre difficulté à trouver des informations concrètes sur internet. Car il y a personne qui répond directement à votre situation.
Dans mon cas, je suis en SAS sur les biens que je détiens à court terme (achat-revente). Et en SCI à l’IS sur les biens locatifs conservés à moyen ou long terme.
Le tout est chapeauté par une holding  qui permet la gestion des flux légalement entre les structures tout en optimisant la fiscalité.

Mais je ne fais pas de travaux de mes mains. J’engage des artisans. Peut-être faut il donc créer une autre société pour les travaux qui facturerait la SCI. Seuls des calculs de simulation pourront vous répondre.

Je pense donc que vous devez consulter un expert-comptable sur ce point.

Je suis désolé pour cette réponse si générale. C’est une des questions qui revient le plus souvent. Encore une fois, c’est une question générale pour une situation (la votre) qui est particulière (parce qu’elle vous est personnelle).

N’hésitez pas me mettre en commentaire vos autres questions et votre retour sur cette page, cela fera évoluer les choses et ne pourra qu’aider tout le monde.