estimation bien immobilier
estimation bien immobilier

Le chemin à prendre pour acheter un bien est souvent déroutant. Tout au long du parcours, on se retrouve face à des inconnues à dépasser . Le soucis, c’est qu’on ne voit pas vraiment comment faire et surtout où trouver la solution. Pour vous aider dans ce périple , je voulais vous expliquer comment l’on fait l’estimation d’un bien immobilier. Qu’il s’agisse d’un terrain, d’une maison, d’un appartement, d’un parking ou d’un château, les règles à respecter sont les mêmes.

Ce que je veux vous éviter, c’est d’avoir passé toutes les étapes, et une fois au moment de donner votre point de vue au vendeur… Ben c’est la panne sèche.

Dans ces cas, le réflexe standard est très simple et très logique. Comme vous ne savez pas trop si le prix est trop haut ou trop bas… Vous négociez.

À première vue cela peut paraître un bon réflexe, mais si vous ne savez pourquoi vous le faites, cela perd tout son sens. Pire, si vous êtes devant LA perle rare, négocier peut être une hérésie et vous ferez sûrement passer à côté au profit de l’acheteur suivant, plus informé et plus rapide.

L’offre et la demande

Reprenons à la base. Notre économie est basée sur un système d’économie mixte. Cela veut dire qu’une partie des activités sont contrôlées (les services gérés par l’Etat pour faire simple et court : L’eau, électricité, police, pompiers) et que les autres sont non contrôlées : Ce sont des activités de mise en concurrence.

Pour l’immobilier, c’est ce dernier principe qui s’applique. Chaque vendeur et chaque acquéreur sont libres de s’entendre pour fixer le prix du bien. Il est alors soumis à la loi de l’offre et la demande.

Là encore, le système est simple et souvent bien connu. Il fonctionne comme à la bourse. Quand vous voulez acheter un bien, vous cherchez le moins cher pour les même prestations. S’il y a trop de biens à la vente, les vendeurs sont obligés de baisser leur prix pour vendre leur bien car les acheteurs ont l’embarras du choix. C’est ce seul principe qui permet de réaliser l’estimation bien immobilier.

Inversement, s’il y a trop d’acheteurs pour les même biens, les prix augmentent naturellement selon la maxime « ce qui est rare est cher« . Vous êtes trop à le vouloir, il y en a peu, c’est donc celui qui peut payer le plus qui l’emporte.

L’analyse comparative pour l’estimation bien immobilier

Revenons à notre estimation. Comme les prix sont fixés en fonction de l’offre et la demande, pour déterminer le prix d’un bien, vous devez réaliser une analyse comparative.

Cela consiste à rechercher tous les biens qui ont les même critères que le votre pour le « classer » au milieu des autres.

On tiendra compte du maximum de paramètres qui influencent d’autant le jugement. Deux appartements peuvent avoir les même paramètres sur l’annonce mais un prix de vente final complètement différend.

On fera donc attention à comparer le secteur. Est-il meilleur ou moins côté? La surface, l’état général, l’orientation, les vis à vis, les charges, etc.. La liste est longue est dépend des habitudes de chacun.

Bref, il faut tout passer à la moulinette. Et pour ne rien oublier, rien ne vaut l’habitude. C’est en forgeant que l’on devient forgeron.

Le facteur humain

Ensuite, et c’est bien la partie qui nous intéresse, au milieu de tous ces statistiques, intervient l’humain. Ce qui est trop bruyant pour l’un ne l’est pas pour l’autre. Ce qui est mal exposé pour l’un ne l’est pas pour l’autre. J’ai d’ailleurs beaucoup de personnes âgées qui ne voulaient que des appartements plein Nord, car la surface de leur salon était petite et qu’elles craignaient la chaleur.

Cette subjectivité va créer des écarts types, et donc des vendeurs prêts à vendre moins chers que les autres, et des acheteurs prêts à acheter plus cher que les autres.

Que doit on apprendre de tout cela? Eh bien, on revient toujours au même point, mieux vous êtes renseignés, plus vous serez efficaces pour juger et prendre des décisions. Ils faut donc visiter le maximum pour maîtriser son marché!

A vous maintenant de me dire comment vous faites pour savoir quel est le juste prix d’un bien? De quels critères tenez vous compte?

 

Crédit photo l’offre et la demande

Comment réaliser l’estimation bien immobilier?
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