S’il existe bien des professions des plus mystérieuses, le marchand de biens se place sûrement très haut dans le classement. On en sait sûrement plus sur les agents secrets que sur les marchands de biens.

La question qui revient le plus souvent est la suivante : Mais quelle est ta journée type?! Difficile de répondre. Je suis quelque part entre les différentes étapes de la chronologie d’une opération ou entrain d’achever une tâche liée à la gestion d’entreprise. Recherche, négociation, financement, démolition, division, surélévation, rénovation, commercialisation, comptabilité, assurances, en voilà quelques unes.

devenir marchand de biens

Une trésorerie adaptée

La majorité des opérations de marchand de biens dure entre 6  et 18 mois. Souvent autour d’un an. Cela implique de disposer d’une trésorerie suffisante pour vivre en attendant les prochains bénéfices. Mais il faut bien faire la différence, une trésorerie suffisante ne veut pas dire un revenu important. Votre revenu est directement lié aux nombres d’opérations réalisées et à l’importance des bénéfices sur chaque opération.

Un emploi du temps très adaptable

À la fois un avantage et un inconvénient, chaque opération vous laisse beaucoup de temps mort dont vous pouvez profiter pour vous évader dans tout autre projet professionnel ou personnel. C’est un réel avantage qui va de pair avec son contraire ; quand une opération se présente, vous devez parfois tout lâcher pour vous concentrer sur le travail.

Avec le temps, si votre emploi du temps se remplit sérieusement, c’est que vous êtes sensés connaitre des rémunérations largement supérieures à la moyenne nationale. Dans le cas contraire, vous avez fait une erreur dans votre trésorerie prévisionnelle 😉 .

Peu de formations dédiées

Devenir marchand de biens ne faisait pas partie de la liste des métiers que l’on m’a proposé au collège puis au lycée lors des réunions d’orientation! Et sincèrement, même si un bagage théorique est indispensable, je pense que l’immense majorité des gens qui en vivent à temps plein (on dira donc plutôt dont il s’agit du revenu principal) sont des gens formés à une autre activité. Ce sont aussi souvent des agents immobiliers qui en avait marre de faire le travail pour les autres (c’est mon cas) bien que ce soit deux métiers complètement différents.

Si vous vous demandez comment faire pour apprendre le métier, je ne saurais pas vous conseiller une école de formation des marchands de biens. Le parcours qui me semble le plus sûr est de commencer par l’acquisition d’un bien immobilier (sa résidence principale par exemple), puis un autre, et petit à petit, l’expérience s’accumulant vous sentirez que vous êtes prêt pour réaliser des opérations immobilières rentables.

En parallèle, vous devez apprendre! Apprendre le maximum de données sur votre futur métier : gestions d’entreprise, comptabilité, etc..  À défaut d’être en contact direct avec les bonnes personnes qui pourraient vous former, profitez de la puissance d’internet pour glaner tout ce que peut regorger le net d’infos, analyses, astuces.

Un bagage théorique important

Les connaissances pratiques et juridiques pour cette activité sont vitales. Comprendre et maîtriser le cadre légal dans lequel vous travailler est indispensable pour éviter les redressements fiscaux, obtenir les autorisations administratives nécessaires à vos projets et toute autre étape nécessaire vers la réussite. Cela prend du temps, même s’il ne s’agit finalement que de choses simples à comprendre mais tellement nombreuses… C’est le prix à payer pour devenir marchand de biens!

Je ne peux que vous conseiller de revenir ici souvent et de vous abonner à la newsletter pour avoir des infos régulièrement. Puis de glaner un maximum d’informations sur le net en cherchant toujours les sources légales. Eviter les « on m’a dit que l’on peut » pour les remplacer par « d’après l’article X du code de machin je sais que je peux ou que je dois ».

Le financement, le nerf de la guerre

Ce n’est pas une surprise, encore plus que dans d’autres projets, le financement de vos projets est un élément clef de la réussite. Si, comme moi, vous ne disposez pas de centaines de milliers d’euros au début de votre aventure, il va falloir passer les marches les unes après les autres pour devenir marchand de biens. L’effet levier d’un financement bancaire est un outil indispensable, nous en parlons régulièrement.

Vous l’avez sûrement compris, la clef du succès dépend de votre capacité à récolter une multitude d’informations le plus souvent simple à comprendre mais parfois difficile à obtenir. C’est pourquoi je vous conseille de de faire le tour des articles déjà postés, vous trouverez sûrement votre bonheur!

Si vous êtes à la recherche d’une information particulière, même simple, dans le long parcours pour être marchand de biens, vous êtes au bon endroit pour poser votre question! Lancez vous dans les commentaires en dessous de l’article!

 

Devenir marchand de biens : Par où commencer?
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41 pesnées sur “Devenir marchand de biens : Par où commencer?

  • 27 mai 2016 à 11 h 24 min
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    Bonjour et merci car votre site riche en renseignements et très instructif.
    Agent immobilier jusqu’en 2007, suite à des problèmes de santé j’ai dû m’arrêter. Bref peu importe. Aujourd’hui devant la jungle des agences et mandataires je ne me sens pas de reprendre cette activité.
    Vous parlez de formation de MdB, oui mais laquelle à vos yeux vous paraît efficace? Car là encore j’ai l’impression qu’il y a un peu de tout!
    Merci de votre réponse.

    Répondre
    • 27 mai 2016 à 17 h 08 min
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      Bonjour et merci pour votre commentaire,

      Comme je l’indique dans l’article, je n’ai pas connaissance de l’existence d’une formation de marchand de biens.
      Je pense que c’est une profession à laquelle on vient par transition. Vous réalisez une première opération qui se passe bien, puis deux, puis deux en même temps, etc.. Jusqu’au jour où votre capital, votre réseau et vos connaissances juridiques/techniques/fiscales/commerciales/… sont suffisantes pour vous lancer pleinement.

      J’espère trouver le temps pour écrire un livret sur le détail des étapes pour y arriver. Autant d’un point de vue administratif que financier et technique, une sorte d’aide au démarrage pour griller quelques étapes.

      A bientôt.

      Répondre
    • 17 septembre 2016 à 11 h 10 min
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      Bonjour,

      Je suis cadre dans une grande chaine d’hyper marché et j’ai deja realisé plusieurs operations d’achat revente et investissement locatif. Actuellement je suis en cours de negociation d’un depart suite a un plan de licenciement et comme Zanimorama, je voudrais devenir marchande de biens. J’ai recherchée sur internet des formations et si j’ai bien compris leur mode de fonctionnement, il y en a une qui allie formation en centre et formation sur site, quelqu’un connait il cette société et leur facon de travailler ?

      « GMB consultants » ou leur site http://www.gmbconsultants.fr

      Je vous remercie d’avance de vos réponses

      Marie Pierre

      Répondre
  • 18 juin 2016 à 4 h 47 min
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    Bonjour,
    Je souhaite me lancer en créant une SARL de marchands de biens, après une belle opération sur ma Residence principale et une seconde sur un achat revente. Je connais bien ma ville, son marché.
    Par contre, j’ai du mal à trouver sur le net des renseignements sur la structure de la société
    ( capital social de Depart pour être crédible, comment verser de l’argent sur le compte de la société depuis mon compte perso…)
    A la recherche d’infos donc pour un petit marchand de biens ( nous sommes un couple qui va conserver son emploi tous les 2 dans un 1er temps) qui fera 2/3 achats revente par an.
    Merci
    Bertrand

    Répondre
    • 18 juin 2016 à 13 h 53 min
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      Bonjour Bertrand,

      Excellente nouvelle, excellent projet, surtout en doublon d’un autre travail.
      Pour la structure, je ne peux que t’envoyer vers un comptable. Il faut tenir compte de tous les éléments de votre situation, de comment vous voulez vous payez, etc..
      Par exemple, ma société est sous statut SAS.

      Pour le capital, je pense qu’il est important de faire le point d’abord avec le banquier qui va financer vos opérations. Selon mon expérience, le financement des « vrais marchands de biens » (une fois déclaré dans une structure dont c’est l’activité principale) est assuré par la cellule « professionnels de l’immobilier » contrairement au financement d’une opération immobilière en nom propre (quand tu achètes sans société) qui est fait par ton banquier « du quotidien ».
      La première chose à faire est donc de t’assurer que ta banque te suit dans ces dispositions. C’est souvent le plus compliqué à cause des obligations qui incombe au marchand de biens (garanties, responsabilité civile, TVA, …). Il se peut que ton banquier te suive pour un projet immobilier perso, mais qu’il ne veuille pas pour une société de marchand de biens.

      Une fois que tu as validé avec ton banquier qu’il se lance dans l’aventure avec vous, tu lui demandes directement le capital social minimum à donner à ta société pour éviter les soucis. Dans mon cas, 10.000€ ont suffi, mais cela sera variable d’une banque à une autre.
      Sur ce type d’aventure, il est vraiment important de créer une bonne relation avec ton banquier pour travailler AVEC lui et non pas CONTRE lui. Tu dois savoir dans quoi tu peux t’engager et éventuellement avec son avis facilement.

      Pour le virement de l’argent de ton compte perso à la société, tu fais simplement un virement du ton compte bancaire personnel à ton compte bancaire de la société. En comptabilité, ce montant sera affecté à ton « compte courant d’associé ». Il s’agit d’un compte virtuel qui précise combien la société te doit. Je t’invite à chercher plus d’infos sur le sujet sur notre ami Google.

      J’espère que j’ai pu vous aider un peu. N’hésites pas si tu as besoin d’autres renseignements ou si un point n’est pas très clair.

      A bientôt.

      Répondre
  • 24 juillet 2016 à 22 h 07 min
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    Bonsoir,

    C’est en tant que particulier ma question pas en MDB.

    J’ai une question pratique liée à la PV sur un achat/revente:

    J’achète une maison avec 1000m2 constructibles à 200000E.
    Je sépare ce lot en deux lots, un terrain de 500m2 constructibles que je garde et je vends la maison avec les 500m2 restant.

    La maison est vendue 190000E avec 500m2 et le terrain que je garde est estimé à 50000E.

    Comment la plus value est calculée sachant que l’opération se fait rapidement entre l’achat et la revente quelques mois?

    En vous remerciant

    Anthony

    Répondre
    • 24 juillet 2016 à 22 h 27 min
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      Bonjour Kerlan,

      Votre question porte sur la fiscalité. Mon expérience me pousse à vous conseiller de vous rapprocher directement de l’administration fiscale et par écrit pour avoir un avis avisé de votre situation. Cependant, je peux toujours vous donner mon avis, avec les seuls éléments que vous me donnez:

      Tout d’abord, vous me parlez d’une question pour un particulier, mais mon premier conseil serait de vous méfier de ce type d’opération réalisée dans un laps de temps court. En effet, si l’administration fiscale ne fait pas la même lecture que vous de la situation, elle pourrait considérer que vous avez acheté ce bien dans l’objectif d’une plus-value (une spéculation donc) et requalifier l’ensemble de l’achat comme une opération de marchand de biens.

      Si elle conserve le même point de vue que vous, il y aura deux façons de calculer la plus-value. Pour la partie qui serait une résidence principale ( le terrain sûrement ), vous êtes éxonéré d’impôt sur la plus-value. Pour la maison, il faut déterminer le prix d’achat (la quote part des 200.000€). Puis vous faites la différence avec les 190.000 euros de la revente. Ce montant de plus-value est alors actuellement taxé à 34,5%. Cette réponse se veut générale car de nombreux cas particuliers existent (durée de détention, abattement, plus value élevée).

      Je vous invite à lire cet article pour plus de détails.

      Bonne continuation.

      Répondre
  • 1 août 2016 à 18 h 57 min
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    Bonsoir
    Merci pour l ensemble de votre travail qui me sera fort utile.
    Je possède actuellement une sci à l is. Je suis salarié dans un autre secteur d activité et je compte créer une sas ou sarl en qualité de marchand de biens.
    J aimerai avoir plus de précision concernant la tva, ai je le choix de choisir mes modalités de récupération de la tva, dois je la régler sur le bénéfice entre achat et vente, il y a t il des taux particuliers suivant le bien ou le type de société créé… Bref je suis un peu perdu concernant cela.

    Par ailleurs je compte scinder mon activité ainsi, le locatif sera gèré par les sci.
    L achat revente dans les deux ans par la sarl.cela vous paraît il pertinent ?

    Merci pour vos lumières ….
    Greg

    Répondre
    • 2 août 2016 à 9 h 27 min
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      Bonjour Greg,

      Votre répartition semble logique. Attention simplement à ne pas arbitrer (revendre) trop tôt les éléments de la SCI ; ils pourraient être requalifiés.

      Pour les détails de la TVA, je pense que je vais finir par proposer un module de formation car le morceau est assez gros. Mais globalement, sachez que pour les professions immobilières la TVA se déclarent au réel mensuellement sans exception.
      Vous aurez donc des mois sans TVA et des mois avec le résultat de TVA des opérations que vous venez de clôturer.

      Pour le taux, il existe trois types de mode de calcul: l’éxonération, la TVA sur la marge, la TVA sur le total.
      Vous détaillez chaque situation serait trop long et trop complexe dans un commentaire. Il faut s’imprégner de l’ensemble des textes de lois à ce sujet… Tout un programme.

      En tout cas, pour une société de marchand de biens, le type d’imposition ne varie pas en fonction du statut de la société mais en fonction du type de biens achetés et du type de biens vendus.

      Bonne continuation.

      Répondre
  • 14 août 2016 à 19 h 24 min
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    bravo très instructif et plein de bon sens !
    merci pour le partage et à bientôt pour de futures questions

    Répondre
    • 18 août 2016 à 12 h 38 min
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      Bonjour fafa,
      Merci pour le comentaire.
      A très bientôt.

      Répondre
  • 21 août 2016 à 10 h 07 min
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    Bonjour,
    Merci pour toutes ces informations.
    Je me demande s’il est possible d’acheter un bien à son nom et de le revendre par la suite en ayant créé la société de marchand de bien une fois l’acquisition effective ?
    De plus, est ce que le statut de l’EI ou EIRL est compatible avec cette profession ?
    d’avance merci pour les réponses.
    Cordialement,

    Répondre
    • 23 août 2016 à 3 h 49 min
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      Bonjour,

      Vous pouvez, lors de l’achat, signé un compromis en « nom propre » (à votre nom). Vous devrez prévoir une faculté de substitution. Ainsi, lors de l’acte authentique d’achat, vous achèterez au nom de la société crée entre temps qui se substitue à vous.

      Par contre, si vous achetez en votre nom propre (donc au moment de l’acte authentique). Vous devez d’abord revendre à la société pour qu’elle le revendre. Ce qui n’a bien sûr aucun sens, en plus de vous faire payer deux fois les frais de notaire.

      Concernant le statut, j’avoue de ne pas être certain de ma réponse (car je n’ai jamais été concerné par ces cas). Si vous avez une réponse sûre (donc que vous pouvez justifier les sources), n’hésitez pas à nous la partager.

      Merci pour votre commentaire. A bientôt.

      Répondre
      • 23 août 2016 à 14 h 06 min
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        Merci pour la réponse, pour l’Ei ou l’EIRL il semblerait que ça soit compatible mais je me rapproche d’un expert comptable ou de la CCI pour confirmer.
        Autre question, j’ai vu que les assurances obligatoires pour le MDB sont :
        -la RC pro
        – la garantie décennale
        – la garantie dommage ouvrage
        Dans un premier temps n’envisageant pas de faire de travaux sur les biens sont elles toutes obligatoires ?
        Cordialement,

        Répondre
        • 23 août 2016 à 14 h 14 min
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          Bonjour Damien,

          La RC est INDISPENSABLE pour toutes les opérations de marchand de biens.
          La garantie décennale et la garantie dommage ouvrage ne sont nécessaires qu’en fonction de l’opération que vous faites.

          N’hésitez pas à faire le tour des assureurs pour comparer, mais dans l’ensemble, leurs conseils sur chaque assurance sont bons.

          Bonne continuation.

          Répondre
  • 1 octobre 2016 à 0 h 07 min
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    Bonjour Damien,

    Merci pour ton site. Effectivement la réalité du mdb est peu connue. Pourrais-tu nous expliquer les avantages à avoir ce statut plutôt que d’investir en tant que particulier ? Sur les blog Immo , les gens n’expliquent pas vraiment en détails les aspects juridiques et fiscaux . Connais-tu de la littérature à ce sujet ? Est-ce la voix royale pour l’enrichissement à moyen terme ? Quelle différence entre un promoteur et un mdb ? G lu que le promoteur réalisé une marge de 6% multiplié par le levier bancaire : est ce à dire que si la banque te prête 10 fois ton apport, tu as un rendement de 60% en 18/24 mois : ce serait trop beau pour être vrai ?

    Merci et bonne réussite !
    Sam

    Répondre
    • 3 octobre 2016 à 18 h 54 min
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      La profession de marchand biens est très discrète. Rare sont ceux qui font cela à temps plein et comme revenu principal.
      La voix royale pour l’enrichissement moyen terme… Je suis sûr que non. C’est beaucoup de travail et de risque dans un environnement juridique « à la française » de plus en plus pénalisant pour l’initiative. Donc ce n’est pas « la voix royale ». Par contre, pour celui(celle) qui est prêt à travailler sérieusement, c’est une belle possibilité de hauts revenus à long terme.

      Pour les rendements, ce n’est pas aussi simple. Tout d’abord, quand on parle de 6% de marge pour les promoteurs, il s’agit de la marge opérationnelle. Viennent ensuite les frais de l’entreprise. Pour un promoteur, ce n’est pas anecdotique. Ensuite, 18/24 mois, c’est plutôt une opération longue de marchand de biens, ou une très courte de promoteur. Entre les permis, les négociations, la revente, la construction, les promoteurs partent souvent pour 3 ans.

      Pour les marchands de biens la marge attendue doit être supérieure à 6%. Chacun aura sa norme en fonction de sa surface financière et de son rapport avec sa banque. Mais l’effet levier et souvent inférieur. Entre 15 et 20% d’apport pour une marge autour de 15%. Je dis bien en général. Chaque marchand de biens a son histoire et ses finances.
      Au final, cette marge obligatoire permet de couvrir les nombreuses surprises que chaque opération réserve.

      En conclusion, je vous dirai que je viens de mettre 4 mois à trouver un financement pour ma résidence principale au seul motif que je suis marchand de biens.

      Cela pour une raison simple ; la majorité des marchands de biens font faillite après quelques opérations car trop peu préparés aux surprises (juridiques, techniques, financières, commerciales) des opérations. Il s’en est suivi qu’ils sont globalement blacklistés chez les banques par effet statistique à moins d’avoir un passif et /ou une surface financière suffisante (=pas besoin des banques 😉 ).

      Bonne continuation.

      Répondre
  • 3 novembre 2016 à 18 h 36 min
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    Bonjour,

    J’ai déjà fait quelques investissements locatifs dans un but patrimonial, désormais je voudrais investir afin d’obtenir « rapidement » une plus value.
    J’envisage d’acheter ma résidence principale : acquisition d’un appartement à 10/15 minutes d’une grande ville ayant besoin de travaux importants. Le but étant de le revendre environ deux ans plus tard et d’encaisser une plus value intéressante.
    Faire cette opération une fois ne doit pas être un problème, mais que pensez vous de faire cette opération de manière répétée tous les deux ans ? QUID requalification en marchand de biens ?

    Merci d’avance pour votre réponse,

    Bien cordialement.

    Répondre
    • 6 novembre 2016 à 23 h 32 min
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      Bonjour Julien,

      Encore une fois, les seuls éléments qui permettent de vous requalifier sont :

      1. la volonté spéculative: Il faudra alors démontrer qu’au moment où vous achetez, vous le faites dans le but de spéculer. C’est en général très compliqué pour l’administration fiscale (sauf à venir sur ce site, lire votre commentaire et prouver que vous avez écrit ce message, ce qui n’est pas une mince affaire car je ne leur partage pas mon administration 😉 ). Donc, en faisant un peu attention, ce point pose rarement soucis.

      2. la notion d’habitude: Il s’agit clairement du point qui vous inquiète. Dans ce cas, ma réponse ne peut pas être plus précise que la loi qui, elle même, est floue…
      Si vous pouvez démontrer qu’il s’agit bien de votre résidence principale (et c’est là que réside toute la solution), la loi est claire : vous êtes exonérée et on ne peut pas parler de commerce.
      Je pense donc qu’il vous appartient de rester un temps suffisant pour pouvoir démontrer que vous avez bien habité ce bien et suffisamment longtemps.
      « A titre personnel », ce qui n’engage pas l’Etat, vous vous en doutez bien, je pense qu’effectivement, après deux ans à réellement vivre dans ce bien, il me semble difficile de venir vous opposer une notion d’habitude au sens du commerce. Car un commerce qui vend tous les deux ans, ce n’est pas un commerce très rentable dans ce domaine…

      En conclusion, à défaut d’avoir un point de vue opposé de l’administration fiscale, je partage votre point de vue (si et seulement si, vous vivez vraiment dedans, factures, photos de famille, témoignage des voisins, etc, à l’appui).

      Désolé pour la formulation en mode parapluie juridique, mais ce monde de brute ne me permet pas de trancher par écrit comme je le ferais à l’oral à l’occasion d’un apéro! 😉

      A très bientôt.

      Répondre
      • 7 novembre 2016 à 17 h 20 min
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        Bonjour Jean,

        Tout d’abord, je vous remercie d’avoir pris le temps de me répondre.

        Il est très difficile d’échanger autour de moi dans ce domaine. Merci pour votre retour avisé et très complet.

        A bientôt.

        Répondre
  • 11 novembre 2016 à 15 h 48 min
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    Bonjour Jean,

    Je vous remercie de prendre le temps de mettre à disposition vos connaissances et votre expérience.

    J’étudie la possibilité de me reconvertir dans une activité de marchand de bien. J’ai 32 ans, propriétaire de ma résidence principale et j’ai fais l’acquisition d’une petite Maison au sein d’une copropriété.
    Mon idée première était de la rénover pour la mettre en location mais plus j’avance et plus je me dis qu’une vente me permettrait de constituer un capital pour me lancer…

    Suite à une rupture conventionnel, j’hésite entre me lancer dès à présent et trouver un job transitoire me permettant d’avoir un revenu de base tout en réalisant mes premières opérations…

    Qu’en pensez vous ?

    Par ailleurs j’ai pu évoquer la question avec mon banquier. si je monte une entité juridique professionnelle, au lieu de me proposer un crédit, la proposition est de mettre en place une ligne de trésorerie remboursable à 6 mois ce qui me parait inconcevable pour ce type d’opération…

    comment financer les premières opérations sous statut professionnel ?

    Encore merci pour le développement de ce site.

    GUILLAUME

    Répondre
    • 14 novembre 2016 à 11 h 36 min
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      Bonjour Guillaume,

      La question du financement professionnel pour des opérations de marchand de biens est LE point épineux pour se lancer.
      Je ne peux pas faire de généralité et il n’y a pas vraiment d’autres méthodes que de se rapprocher des banquiers pour voir qui veut bien et comment.

      Bien sûr, les plus malins se feront présenter sous un bon jour au banquier professionnel par leur banquier personnel ou toute autre personne capable d’accroître l’intérêt du banquier pro.

      Dans mon cas, les crédits sont des lignes de découverts sur un compte dédié à chaque opération et géré par la banque pour une durée de deux ans.

      Pour la transition, je répète le même chose à tout le monde, car cela me semble le plus efficace autant que le plus serein: deux travails!

      Le premier vous assure la tranquillité financière et vous permet de prendre les bonnes décisions pendant que le second vous permet de créer le capital et l’expérience suffisante pour réussir par la suite à être MdB à temps plein dans de bonnes conditions.

      Si tout fonctionne, vous n’aurez pas perdu de temps mais vous aurez gagné plus d’argent (ce qui est un facteur d’accroissement plus rapide).

      S’il y a un bug, vous continuez votre petite vie avec une bonne expérience supplémentaire. Vous pouvez passer à autre chose sans trop de séquelle ou retentez plus tard sans traumatisme.

      Donc dans votre cas, il faut se lancer dans les rendez-vous avec les banques, créer une relation solide qui leur donne envie de travailler avec vous.
      Je vous conseille de les inclure dans le projet. Un truc du genre: « J’ai prévu de faire ça avec vous. Comment voulez vous que l’on fasse? »
      Et non pas:
      « J’aimerai faire ça, est ce que je peux? »

      Dur de vous conseiller dans le détail sur cette simple réponse.

      Bon courage et à bientôt.

      Répondre
  • 2 décembre 2016 à 0 h 09 min
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    Bonjour

    D’abord merci pour votre blog. Je pense que ce métier intéresse ou du moins interpelle de nombreuses personnes et les renseignements que vous fournissez ont du sens.
    Je suis comptable et sur la voie de l’expertise. J’exerce en cabinet depuis 8ans.
    Parallèlement j’ai constitué une sci à l is dans laquelle nous sommes 5 associés. La sci a acheté un immeuble situé dans la ville ou je réside avec 4 biens à la location.. Puis j’ai acheté ma residence principale. Je ne conseille pas de faire l’opération dans ce sens. Mieux vaut acheter sa RP d’abord et se lancer dans l’immobilier après. Avec cette même sci nous sommes en train d’acheter un 2eme immeuble toujours dans la même ville.6 biens en location.
    Je m’interroge depuis plusieurs mois sur le fait de mener une opération d achat.travaux.revente via la sci. Et pourquoi pas ensuite en creant une structure dédiée. Sur ce plan la sarl ou sas et plus adaptée qu’une sci.
    Mon dilemme à titre professionnel.
    Faut il que je pousse pour devenir expert comptable ou bien est ce que je me consacre en plus de mon travail actuel à une activité de marchand de biens ?
    Le soucis est que je n’ai pas beaucoup de connaissances dans le bâtiment.
    Est ce une condition indispensable à la réussite d’un projet en mdb ?

    Répondre
    • 5 décembre 2016 à 18 h 47 min
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      Bonjour Diris,

      Pour moi la réponse est sans appel. Il vaut mieux faire ses armes en parallèle d’une autre activité.
      Cela vous permet de construire votre bagage technique, juridique, comptable, et cetera progressivement.
      De la même façon, vous laissez grossir votre surface financière qui est primordiale pour vivre de cette activité.

      Enfin, quand vous vous sentez totalement prêt et avec un capital suffisamment important, vous vous lancez. Suffisamment important veut dire:
      – qui permet à la fois de lancer plusieurs opérations de front (car toutes ne vont pas au bout)
      – Avoir plusieurs mois de trésorerie (en plus du premier point) devant vous pour vous retourner pour reprendre une activité si tout ne se passe pas comme prévu.

      Cela représente un avantage majeur qui vous permet de construire sereinement et dans la durée.

      Merci pour votre message. A bientôt.

      Répondre
  • 31 janvier 2017 à 10 h 09 min
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    Bonjour!
    Tout d’abord merci pour vos articles car rares sont deux qui parlent de façon clair de l’activité de marchand de biens!
    Mon mari et moi souhaiterions nous lancer cette année car nous n’avons plus de crédit sur notre résidence principale!
    Mon mari étant dans le bâtiment et spécialisé dans la rénovation et moi secrétaire dans le bâtiment à mi temps nous nous posons la questions de la société à choisir tout en gardant pour le moment nos emplois actuel…
    Nous sommes mariés sous le régime de la communauté et voudrions protéger notre patrimoine personnel…
    Merci d’avance pour vos conseils!

    Répondre
    • 14 février 2017 à 15 h 45 min
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      Bonjour Aurélie,

      Le plus sage pour vous est de prendre rendez-vous avec un expert-comptable pour vous renseigner. Vous lui expliquez que vous souhaitez monter une société et que vous aurez besoin d’un comptable. En échange de ses précieux conseils, vous lui confirez la comptabilité de l’entreprise.
      Lui seul pourra répondre dans le détail à vos attentes.

      Pour vous aider correctement, il faut connaitre tout les détails de votre projet, de votre situation financière et juridique.

      Bonne continuation.

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  • 7 mars 2017 à 11 h 26 min
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    Bonjour Jean,
    De mon côté, toutes les démarches ont été faites (validation du projet de création d’entreprise avec la CCI, création de la société, expert-comptable trouvé, apport financier de départ disponible, notaire à disposition) mais j’ai beaucoup de mal à trouver des biens à acheter qui vaillent le coup, des biens à rénover, bien situés géographiquement, et surtout être au courant avant tout le monde, avant que l’annonce soit mise en ligne. (sachant que je me positionne pour le moment en tant promoteur/rénovateur)
    Comment faites-vous pour trouver la bonne affaire ???
    merci d’avance pour vos conseils

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    • 8 mars 2017 à 9 h 38 min
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      Bonjour Arnaud,

      Merci pour votre message et félicitations pour ce bon début!

      Votre question m’a fait sourire. C’est effectivement le coeur du métier de trouver les bons projets! C’est parfois difficile, surtout au début. Cela demande beaucoup de travail.
      Pour résumer, il faut tout visiter!! Passez toutes les annonces en revue puis contactez tous les agences immobilières. C’est comme ça que l’on trouve.

      Bonne continuation et ne lâchez pas, je suis sûr que ça va le faire!

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      • 13 mars 2017 à 13 h 38 min
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        Bonjour Jean,

        Et merci pour votre retour et votre message d’encouragement.
        On m’a dit qu’il fallait également que je rencontre des marchands de biens !
        Même si ça peut paraitre paradoxal et surprenant, ils sont souvent pressés de vendre car déjà sur un autre coup et donc un besoin certain en tréso…
        Ils sont à la recherche de fortes rotations pour garder le bien le moins longtemps possible.
        Qu’en pensez-vous ?
        merci encore

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        • 13 mars 2017 à 22 h 39 min
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          Je confirme sur un point ; on peut faire de très bonnes affaires avec les marchands de biens. Contrairement à l’idée reçue qui consiste à penser qu’ils vous vendent trop cher en gagnant beaucoup d’argent, les marchands de biens vendent souvent en dessous du prix du marché pour revendre rapidement.
          Leur gain vient du choix du bien et du prix d’achat en priorité.

          Par contre, autant vous pouvez faire un achat intéressant, autant il est plus rare de faire une opération de marchand de biens sur une opération de marchand de biens. Bien sûr ce n’est pas impossible et je l’ai déjà vu. Mais ce ne sera pas le coeur de vos apporteurs.

          A bientôt.

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          • 14 mars 2017 à 10 h 41 min
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            Merci encore Jean pour vos bons conseils. A bientôt

  • 5 avril 2017 à 19 h 22 min
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    Bonjour,
    Votre site est très intéressant et vraiment accessible. Etant dans l’artisanat depuis de nombreuses années, je souhaite acheter des biens afin de les rénover et de les revendre probablement sous la profession de marchand de bien (création d’une seconde structure). Cependant, je n’arrive pas à trouver de « règles » sur ce que je peux faire comme rénovation : agrandissement ? création d’un nouvel accès (escalier – ascensceur) ? nouvelle dalle ? y a t il des restrictions au niveau des travaux de rénovations que je pourrais entreprendre et une source est elle disponible sur le bulletin officiel ?
    Merci d’avance pour votre aide.

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    • 6 avril 2017 à 11 h 22 min
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      Bonjour Séverine,

      Merci pour votre commentaire.
      Je peux difficilement répondre précisément à votre question car elle est très générale.

      Les textes qui gèrent la profession sont éparpillés entre les différents codes nationaux (civil, urbanisme, etc…) et les décrets, les arrêtés, les PLU. En France, on ne manque pas de références légales…

      (Très) globalement, dites vous que les règles de construction (agrandissement, surélévation ou construction neuve) sont gérées par le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune ou la communauté de commune. S’il n’y en a pas, c’est le règlement nationale d’urbanisme qui fait loi.

      Pour l’intérieur de la maison, vous pouvez le plus souvent aménagé comme vous le souhaitez tant que vous ne créez pas de nouveaux lots.

      Après c’est vraiment du cas par cas. N’hésitez pas à demander plus de précisions sur un cas précis.

      Bonne continuation.

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      • 12 avril 2017 à 12 h 10 min
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        Tout d’abord merci pour votre retour.
        Effectivement trouver des informations de source sûre est assez complexe mais bon il faut être volontaire pour se lancer dans ce type d’entreprise.

        SI je comprends bien votre réponse, les limites au niveau des aménagements (voir gros travaux comme modification des dalles ou autres) que j’amènent ne tiennent pas à mon activité de marchand de bien mais seulement aux règles d’urbanismes habituelles ?
        De ce fait rien de m’empêche, par exemple, si j’ai un permis de construire d’ajouter un local du type garage et de l’ajouter au bien que j’envisage de revendre en vue d’y amener une plus value supplémentaire.

        Par contre, pour la création de nouveaux lots, dans le cas envisagé des appartements étaient déjà « créés » mais si cela n’avait pas été le cas, je n’aurais pas pu séparer la maison en plusieurs appartements (une déclaration aux impôts aurait été faite) ?

        Enfin avez vous des sites ou des institutions à me conseiller où je pourrais continuer à me documenter ? ou qui répertorieraient les articles de loi relatif à l’activité de marchant de bien ?

        Merci pour vos éclairages,

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        • 12 avril 2017 à 16 h 07 min
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          Bonjour,

          Legifrance.gouv.Fr est la source officielle des réglementations. Mais il vaut mieux déjà savoir ce que l’on y cherche.

          Pour les autorisations d’urbanisme, le principe est le même pour les particuliers et les professionnels. Vous devez adapter la demande à ce que vous voulez faire: permis de construire, déclaration d’achèvement, etc…

          Cependant, en tant que professionnel, vous aurez par la suite d’autres garanties à fournir. Mais qui n’ont pas de lien avec l’autorisation administrative à proprement parler.

          Bonne continuation.

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          • 13 juin 2017 à 0 h 27 min
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            Bonjour, merci pour ces conseils. De mon côté, je souhaite réaliser une première opération foncière en tant que personne physique. Je me heurte aux banques qui n’acceptent pas toutes de réaliser ce type d’opération. Quelles sont les banques les plus ouvertes à ces opportunités foncières ? Merci beaucoup.

          • 14 juin 2017 à 13 h 46 min
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            Bonjour Gregoy,

            Cette question revient souvent. La réponse ne peut être que générale, déjà car il existe des variations en fonction des régions.
            Mais le conseil reste le même à chaque fois: Il faut préparer au mieux son dossier (le projet, votre situation, vous, les objectifs, les moyens, etc…) puis ratisser dans toutes les banques jusqu’à trouver le « bon partenaire ».
            Cela semble fastidieux, parce que cela peut l’être.

            Mais c’est vraiment un des éléments qui fait le tri parmi tous ceux qui souhaitent faire de l’immobilier. Il faut avoir le courage de tenir malgré les refus et continuer à chercher, encore et encore. Au final, quand vous serez financés, ce sera gagné pour le long terme.

            Bon courage et bonne continuation.

  • 7 août 2017 à 20 h 04 min
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    Bonjour,

    Je réalise une enquête pour un projet universitaire sur les marchands de biens. J’ai fait à peu prêt le tour de tous les forums et d’après ce que j’ai compris le financement est pour la majorité du temps effectué par les banques.

    Cependant quelque chose me surprend, j’ai cru comprendre que le temps d’attente entre dépôt du dossier et acceptation était de 30 à 90 jours ? est ce toujours le cas ou uniquement au début ? Quelle est la cause d’un délai aussi long, pourquoi n’y a t’il pas de société qui propose un financement sous 24/48h ?

    Par exemple j’ai fait un stage chez un marchand de bien et malgré ses trois ans d’expérience avec plus de 12 millions d’euros de transactions il a toujours un délai de plus d’un mois avant acceptation du dossier.

    Bonne journée

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    • 7 août 2017 à 20 h 31 min
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      Bonjour,

      Les délais que vous énoncez sont à peu près ceux qui se pratiquent. Ces délais sont inévitables pour les même raisons que pour les particuliers. Il faut pouvoir traiter le dossier dans le détail au milieu des autres demandes.
      Cependant, cela correspond à la procédure administrative finale. Quand vous travaillez de concert avec votre banquier, vous établissez des règles de financement au quotidien qui vous permettent de prendre vos décisions. De cette manière, je n’ai pour le moment jamais eu de refus de financement pour un projet professionnel.

      Si vous cherchez plus d’informations, faites pas passer votre coordonnée par le formulaire de contact.

      Bonne continuation.

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  • 8 septembre 2017 à 16 h 28 min
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    Bonjour,
    D’après la notion de « biens d’autrui » de la loi HOGUET, est-ce que les biens acquis et entrés en stock dans une société type SASU sont considérés comme bien d’autrui pour le gérant de ladite société. Exemple pour une activité de marchand de biens: faut-il considérer qu’il s’agit d’une activité soumise à la carte professionnelle ou alors les biens acquis sont considérés comme personnels.
    Merci pour votre réponse.

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    • 8 septembre 2017 à 18 h 13 min
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      Bonjour et merci pour ce commentaire.

      Très franchement… J’en ai aucune idée. Ce sont des notions qui ne sont pas apparues dans mon quotidien.
      Nous sommes en SAS (pour ceux qui ne savent pas la SASU est juste une SAS Unipersonnelle). Nous ne sommes pas soumis à une carte professionnelle (contrairement aux agents immobiliers).
      Et les biens que nous avons acquis ne sont pas considérés comme personnels (au sens fiscal). Ils appartiennent à la société.

      Je ne peux pas vous en dire plus, et je vous conseille d’aller directement chez l’expert comptable pour éviter les bêtises.
      N’hésitez pas à venir me donner la réponse.
      Bonne continuation.

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