Fin 2016, je me suis lancé dans un défi : acheter un appartement autofinancé tous les 6 mois. Vous pouvez lire l’article qui en parle ici.

Cela avait bien commencé, avec l’achat d’un T2 en plein centre de Bordeaux avec un jardinet. Mais finalement, le défi n’est pas allé plus loin. Arrêté net.

Je vais vous raconter pourquoi dans cet article et la suite de cette aventure.

 

Le bilan de l’appartement

Les réussites

Tout d’abord, j’ai acheté un 28m² dans le centre de Bordeaux à 122.000€ sans agence. Dans le marché de l’époque et compte tenu de la rareté de ce type de bien (face au tramway, sans le bruit, avec un jardinet ensoleillé), c’était une bonne affaire.

 

Dans un premier temps, j’ai décidé de le louer en courte durée ; l’hyper concurrence des Airbnb n’existait pas encore sur Bordeaux, je louais donc autour de 1200 euros par mois.

Mais finalement, ma gestionnaire locative, qui faisait les entrées sorties et l’entretien  a eu un souci de santé. Je n’ai pas voulu chercher un nouveau prestataire et l’ambiance de la courte durée sur les grandes villes m’a fait penser que le marché serait compliqué dans quelques années. Comme il s’agissait d’une stratégie long terme, j’ai préféré le louer en meublé à l’année pour 780 euros hors  charges.

Avec crédit de 520€, le projet s’autofinançait, c’était donc intéressant.

Pour ceux qui vont me poser la question, tout cela était accueilli dans une SCI à l’IS.

Les échecs de cet achat

L’erreur principale, j’en parlais dans l’article de présentation, est simple. Je n’ai pas mis, pour une raison que je ne comprends toujours pas aujourd’hui de ligne de travaux (je n’avais pas prévu d’en faire) dans mon crédit. Mais cela m’a empêché de profiter du différé d’emprunt. C’est à dire de rembourser mes mensualités au bout de quelques mois et de me constituer de la trésorerie en attendant.

J’ai dû donc éponger toutes les surprises et la mise en place du projet et des locataires, ce qui m’a coûté quelques milliers d’euros.

La sortie de projet

Au final, j’ai décidé de le mettre en vente fin 2017 et je l’ai revendu 170.000 euros net vendeur (pour 122ke à l’achat). La revente était donc intéressante et la SCI a une trésorerie intéressante maintenant.

Pourquoi ai-je décidé de le vendre alors qu’il s’autofinançait?

La principale raison est que le marché bordelais s’est complètement emballé ces derniers mois. Et même si ce n’était pas l’idée initiale au moment de l’achat, la grosse tendance à la hausse a rendu l’arbitrage intéressant.

La seconde raison, liée à la première, c’est que le bénéfice généré par la vente va constituer un apport pour la SCI pour acheter quelque chose de plus gros.

Ensuite, même si tout cela s’autofinançait, même si les rendements étaient bons, la résultante absolue était faible tous les mois compte tenu de la petite taille du projet. Cela m’allait très bien quand il ne fallait rien faire, c’était plus embêtant au changement de locataires (pas de gestion locative sur celui-là), ça ne tenait plus la comparaison quand les prix de revente ont grimpé en flèche, il était plus intéressant de vendre.

Pourquoi n’ai-je pas continué le défi?

Vous le savez sûrement si vous me suivez, j’ai cofondé une société de marchand de biens avec un ami en 2014. Ce projet a toujours été totalement prioritaire, car c’est le plus rémunérateur, et c’est celui qui présente le plus d’engagements (en temps, en capitaux).

J’ai donc mis le plus gros de mes économies et de mon temps à faire gonfler ce projet. Et un peu comme une start-up, les premières années, le banquier perso ne me regardait pas avec les yeux qui brillent. Ma surface financière était faible, et les financements plus compliqués (j’ai d’ailleurs eu très chaud pour l’acquisition de ma dernière résidence principale).

En parallèle, ma stratégie d’investissement sur Bordeaux et sa banlieue ne me convenait plus, l’augmentation des prix rendait les investissements difficiles si l’on voulait des rentabilités brutes à deux chiffres. J’ai donc profité de ces quelques années pour peaufiner cette stratégie d’investissement long terme et pour l’intégrer dans ma gestion patrimoniale globale.

Quelle sera la suite?

Aujourd’hui, notre société a bien grandi. Notre chiffre d’affaires annuel se décline en millions d’euros et même si rien n’est jamais gagné dans ce domaine, ma surface financière est bien meilleure. Je souhaite donc continuer à développer l’achat-revente, qui reste ma spécialité de loin et qui propose les plus gros potentiels de gain.

Mais il est important d’utiliser l’effet levier que peuvent me proposer les crédits immobiliers personnels pour améliorer tout cela sur le long terme.

J’aimerais donc repartir sur des acquisitions d’investissements locatifs long terme.

Quelle sera la méthode?

Jusqu’ici, à part découvrir ma vie, vous n’avez eu que quelques détails intéressants dans cet article. Mais voici mon constat qui peut vous aider dans votre propre réflexion :

L’objectif est toujours le même, obtenir des rentabilités brutes suffisamment élevées pour que le bilan final laisse un « cashflow positif » intéressant. C’est à dire, qu’une fois tout payé, impôt compris, il reste de l’argent sur le compte tous les mois.

Cela présente deux avantages ; à moyen terme, votre situation s’améliore à chaque achat, donc vous facilitez le financement suivant au lieu de l’inverse (un taux d’endettement de plus en plus élevé). Ensuite, à long terme, à force d’acquisition, vous pouvez vous reposer sur ces biens pour vivre si vous voulez tout lâcher…

Pour obtenir cette équation, pas de secret, le prix du loyer dépend du marché. Donc même si vous trouvez un locataire qui paie plus cher une fois de temps en temps, sur le long terme, ce n’est pas une constante sur laquelle vous pouvez jouer.

C’est donc sur prix d’acquisition que vous devez œuvrer.

C’est pour cela qu’à Bordeaux, avec des prix qui montent en flèche, et un marché locatif qui stagne ou presque, les rentabilités ont chuté.

J’ai donc décidé de partir plus loin. Là où l’immobilier est moins cher, mais que le marché locatif est toujours existant. Pour cela, un ami informaticien a monté un petit programme qui scanne toutes les annonces des plus gros sites de location et d’achat, puis il en a sorti des statistiques de comparaison entre les différentes villes en comparant l’achat et la location.

Une fois écartées les villes sans liquidité (trop peu d’annonces), il reste quelques pistes intéressantes à travailler pour voir si l’équation fonctionne sur place. Cela passe par une étude du marché locatif, des bassins d’emploi, etc.

Nous avons attaqué ce travail avec mon associé (il est toujours dans les bons coups!) et nous verrons bien ce que cela donne sur le long terme. Cette semaine, nous avons déjà trouvé un appartement qui correspond (mais un peu petit en budget).

À suivre donc…

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Des nouvelles de mon défi!

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