Je vous en parlais il y a quelques jours ici, j’organise un carnaval d’articles sur le thème “Comment se financer”. De nombreux blogueurs ont répondu présent et vous pourrez profiter d’une série d’avis sur le sujet. Dès la semaine prochaine, je publierai un article récapitulatif des participations de chacun.

D’ici là, voici ma participation:comment se financer

Comment se financer?

 

Pourquoi se finance-t-on?

Il y a deux raisons de se financer selon moi.

La plus évidente et la première, c’est parce que l’on n’a pas cet argent! Tout simplement, si vous n’avez pas votre financement, vous ne réalisez pas votre investissement rentable donc vous perdez de l’argent au global. Vous cherchez donc à vous financer.

La deuxième raison est plus subtile mais tout aussi fondamentale. Vous avez l’argent mais vous vous financez pour obtenir un “effet levier”. Vous vous financez parce que c’est plus intéressant au global.

Explication:

Vous possédez 100.000 euros. Déjà, vous avez bien de la chance Clignement d'œil.  Si vous achetez un bien que vous mettez en location pour 100.000 euros, vous gagnez par exemple 5.000 euros par an.

Maintenant, au lieu d’acheter votre appartement au comptant avec votre capital, vous l’achetez avec uniquement 20% d’apport. Le crédit va vous coûter et diminuer la rentabilité à 4.000 euros par an.

Mais au global de votre situation patrimoniale, il vous reste 80.000 euros à investir! Soit 4 appartements supplémentaires dans cet exemple très théorique. Ce qui voudrait dire 4 fois 4.000 euros par an au lieu des 5.000 euros de la première situation. Vous voilà à 16.000 euros au lieu de 5.000.

C’est ce que l’on appelle l’effet levier.

Globalement, à partir du moment où vous empruntez votre argent à un taux final  inférieur au rendement de votre projet(tous les frais du projet compris) , il est plus intéressant d’emprunter.

Attention quand même à prendre en compte votre capacité d’endettement. En effet, dans le même état d’esprit de réflexion globale, vous devez anticiper l’ensemble de vos investissements pour que le premier n’empêche pas la faisabilité du second et ainsi de suite. On en a parlé dans l’article “l’erreur fondamentale quand on veut acheter”.

Les objectifs du financement

Une fois que l’on a déterminé que le financement est la meilleure option pour notre projet (ce qui est rapidement le cas si l’on n’a pas d’argent!), la situation se résume à deux étapes pour réussir son financement:

D’abord, il faut réussir à être financer.

Ensuite et seulement ensuite, on cherche à optimiser son financement.

Ce sont deux étapes chronologiques bien distinctes. Parfois, la réussite de la première passe par l’abandon de la seconde. C’est ce que j’ai connu pour mes premier investissements personnels. Mon banquier me permettant de réaliser des projets refusés par d’autres banques, il n’était pas question de batailler pour trop d’optimisation!

Réussir à être financer

Auprès de qui se finance t on ?

Dans le cadre des investissements immobiliers, si votre famille ou vos amis ne peuvent pas vous prêter d’argent, en général, on obtient ces fonds d’une banque.

Pour ce qui est du “love money”, l’argent de la famille et des amis, je ne pense pas vous être d’une grande aide pour y arriver.

Quant à l’argent des banques, les deux seuls moyens d’y accéder sont le banquier et le courtier en financement (qui sert d’intermédiaire avec la banque).

Une bon modèle économique

Si vous ne devez retenir qu’une seule idée de cet article, retenez uniquement cela:

L’obtention de votre crédit résulte de deux analyses.

D’abord l’analyse de votre situation personnelle.

Ensuite l’analyse de votre projet.

Comme toujours, cela semble évident quand on le lit mais encore faut il en avoir conscience! Si vous n’avez pas votre financement c’est qu’un de ces deux points coince.

Si vous voulez obtenir votre financement, vous devez donc “simplement” vous concentrer sur ces deux éléments et aucun autre.

Assainir votre situation personnelle

Le premier point est le point le plus négligé chez les investisseurs débutants, vous devez travailler à avoir une situation personnelle “financièrement valable”. J’insiste sur un point pourtant évident. La première chose à faire est d’assainir votre situation.

Très régulièrement, les investisseurs se concentrent sur la deuxième partie et optimisent leur projet au maximum en se mettant des œillères sur leur situation personnelle. Je peux comprendre mais le banquier, lui, ne le fera pas.

Dans une certaine limite, une banque préfèrera toujours un investisseur qui gagne moins mais sans endettement que celui qui gagne deux fois plus mais avec des découverts et des crédits jusqu’au cou.

Plusieurs fois, à travers ce site, des gens m’ont expliqué qu’ils avaient résidence principale, investissement défiscalisant, crédit voiture et TV, et qu’ils n’arrivaient pas à réaliser leur projet en pensant qu’ils ne savaient pas le vendre.  Sauf que ce n’est pas le projet qui bloque mais bien leur situation personnelle!

C’est donc l’occasion de refaire un budget personnel . Ma merveilleuse maman m’a appris à faire cela étant tout jeune, et je suis sûr que la majorité d’entre vous ne l’ont jamais fait. C’est un tableau mois par mois avec toutes vos dépenses récurrentes et vos revenus.

Une fois votre tableau rédigé, vous faites le point sur ce que vous pouvez/devez améliorer. Cela peut être une résidence principale qui prend trop de place ou des crédits consos qui ne devraient pas exister. Je ne peux pas tout détailler ici mais vous DEVEZ faire le ménage! Sinon, aucune chance d’être financé.

Je ne rentre même pas dans les découverts réguliers qui mettront un stop final à toute ambition. C’est le cas de le dire, soyez à la hauteur de vos ambitions!

Dans le même esprit, une fois que vous avez fait le ménage des dépenses en trop, il est toujours bien vu de se constituer une petite épargne, même quand on va financer tout l’achat par un crédit.

Préparer son projet

La seconde partie de l’analyse est l’analyse du projet. C’est souvent la partie que vous bichonnez le plus puisqu’il s’agit du sujet principal et que cela permet de ne pas d’éviter de s’occuper de toutes les bêtises que l’on a pu faire dans sa gestion personnelle antérieure.

Le banquier va d’abord valider la faisabilité technique de votre projet. Si vous avez prévu de construire, rénover, il va s’attacher à voir si cela est réalisable et surtout si les moyens que vous avez prévu à cette réalisation ne sont pas trop risqués.

C’est pour cela que cela ne le dérange pas que vous fassiez un peu de peinture, mais que ses voyants virent au rouge clignotant si vous lui dites que c’est vous qui faites le gros œuvre. Encore que vous pourriez vous justifier…

Puis, il va évaluer la viabilité des revenus du projet. Quand vous lui dites que vous allez louer 500 euros par mois, il veut s’assurer que cela est cohérent avec le marché local. Là encore, c’est l’occasion pour vous de mettre dans votre dossier tous les éléments comparatifs pour justifier de votre estimation.

Enfin, il calcule le rapport entre vos revenus et vos dépenses. Cela donne le très célèbre taux d’endettement tant redouté.

Les méthodes de calcul

Il est communément admis que votre endettement ne doit pas dépasser  le tiers de vos revenus (les célèbres  33% d’endettement).

Tout d’abord, il est important de savoir que cela n’est pas une obligation légale. Il s’agit juste d’une pratique culturelle. D’ailleurs, beaucoup de gros investisseurs à forts revenus dépassent largement les 40%. Quand vous gagnez 10.000 euros par mois, s’il ne vous reste “que” 6.000 euros et que vous êtes célibataire, vous devriez pouvoir vous en sortir…

Ensuite, il faut savoir qu’il y a deux grandes méthodes de calcul de l’endettement. Si parfois votre situation n’est pas idéale, en changeant la méthode de calcul (ce qui implique parfois d’aller voir une autre banque), vous obtenez un meilleur résultat.

Dans tous les cas, la banque prend généralement en compte 70% des loyers que vous encaissez au lieu de la totalité. Cela sert à prendre en compte vos charges diverses et les éventuelles vacances locatives.

La méthode globale

Il s’agit simplement d’additionner vos revenus d’un côté, vos charges de l’autre, et d’en déduire le pourcentage d’endettement.

Exemple:

La famille Dupont gagne 3.000 euros par mois. Leur résidence principale achetée avec un apport leur coûte 800 euros par mois. Ils souhaitent faire un investissement locatif à 500 euros par mois qui rapporte 500 euros de loyer.

Leur nouvel endettement serait égal à:

ensemble des charges / ensemble des revenus

(800+500) / (3.000+500*70%) = 1300 / 3350 = 38,8%

ça coince un peu…

La méthode de compensation des loyers ou “balance locative”

Dans ce cas, vous étudiez projet par projet le rapport entre la location et le crédit. Puis, seulement après vous intégrez le résultat dans votre situation personnelle. Pour la famille Dupont, cela donne:

Balance locative du projet investissement:

500- (500*70%) = 150 euros d’effort d’épargne

Endettement global:

(800+150) / 3.000 = 950 / 3.000= 31,67%!

TADAM!

Vous l’aurez compris, encore un fois, ce qui compte dans mon exemple, c’est le principe de comparaison entre les deux méthodes. Nul besoin de m’écrire pour me dire que chez vous ce n’est pas le prix des locations Clignement d'œil.

Optimiser son financement

Cette deuxième étape est déjà beaucoup moins importante que la première. Cela ne doit pas être une raison pour ne pas y faire attention.

Les méthodes d’optimisation sont nombreuses. Je vous en ai déjà livré une partie dans plusieurs articles du site. Les grandes lignes sont les suivantes.

Faire jouer la concurrence

Dans l’article « Comment obtenir le meilleur taux?« , je vous livrais une stratégie très efficace pour réaliser des économies sur votre prêt.

Les délégations d’assurance

Sachez également qu’en fonction de votre situation, de votre banque, et de votre prêt, vous pouvez prendre une assurance sur votre prêt à l’extérieur de la banque qui vous prête. C’est un bon moment pour faire une jolie économie. Les assurances des banques sont rarement les plus avantageuses, pour ne pas dire qu’elles prennent leur marge sur ce type de produit.

Pensez donc à mettre l’assurance du prêt en concurrence si cela est possible.

Les aides

Largement dédiées à la résidence principale, il existe de nombreuses aides à l’acquisition qu’il ne faut pas laisser passer.

Le site service-public.fr cite également de nombreuses aides à intégrer dans votre projet:

Vous pouvez obtenir, sous conditions, différents types de prêts, notamment :

Avoir un apport ou pas

Pour l’éternelle question de savoir si l’on met un apport ou pas et combien, la réponse dépend bien sûr de votre situation et de votre projet.

Mais ce qui peut vous aider, c’est de savoir que ce qui compte c’est de déterminer l’argent que va vous rapporter l’apport que vous souhaitez utiliser.

Plus clairement, si vous souhaitez utiliser 20.000 euros d’apport mais que votre dossier passe avec 10.000€. Vous devez vous demander: Si j’utilise ces 10.000 euros combien d’argent je perds sur ce dossier (parce que vous allez payer plus d’intérets, que vous allez avoir un taux moins intéressant, …) et combien je vais gagner en l’utilisant ailleurs ( parce que je vais le placer en bourse, sur une assurance-vie, lancer un nouveau projet, …).

La réponse est dans le comparatif de ces deux montants. Si vous n’en faites absolument rien, mieux vaut les investir dans ce projet. Si vous pouvez gagner plus d’argent en les injectant dans un autre projet B que l’argent que vous perdez quand vous ne les mettez pas dans le projet A, vous savez que vous devez les mettre dans le projet B.

Dans tous les cas

Finalement, je vous conseille, que ce soit pour l’obtention ou l’optimisation, de prendre le temps de créer une relation régulière avec votre banquier. Déjà, c’est plus humain à vivre, car cela ressemble à la relation que l’on peut avoir avec l’épicier du coin plutôt qu’avec la caissière de l’hypermarché de la ville d’à côté. Ensuite, votre banquier donnera toujours de meilleurs résultats s’il décide du projet de monsieur Dupont dont il connaît bien la vie et les habitudes que du projet du client n°141334221.

Le point le plus important à retenir, et j’insiste dessus depuis le début, est de soigner votre situation personnelle, et plutôt du point de vue de vos dépenses que de celui de vos revenus.

J’espère que ces informations ont pu vous aider. Faites moi plaisir et racontez moi vos expériences de financement dans les commentaires.

Comment se financer?
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8 pesnées sur “Comment se financer?

  • Ping : Comment investir dans l'immobilier sans argent ? | Serial Investisseur

  • 28 mai 2016 à 12 h 01 min
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    Bonjour Jean,

    Je suis d’accord avec toi.
    La priorité est d’avoir un CDI et un compte bancaire nickel (pas de découvert….).
    C’est très bien de trouver des bonnes affaires, savoir calculer une rentabilité mais si vous ne pouvez pas emprunter, vous ne pourrez pas investir.
    Avoir des connaissances c’est génial!!! mais pouvoir emprunter c’est beaucoup mieux!!! 😉

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  • Ping : Les participants du carnaval “Comment se financer?” | Investir et Immobilier

  • 11 décembre 2016 à 11 h 42 min
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    Bonjour Jean,

    Je découvre ton blog qui va s’avérer être une mine d’or pour mes projets, c’est avec plaisir que je laisse ici mon expérience de financement:

    Nous avons acheté notre première résidence principale grâce à un fort apport nous avons obtenu un crédit avec 560€ de mensualités sur 15ans.

    Lors de l’acquisition de la deuxième, nous avons calculé que mettre la première en location serait plus intéressant que de la revendre.

    En percevant un loyer de 850€ on pourrait croire que nous sommes large: et bien pas tant que ça.
    En effet il faut bien penser à prendre en compte, outre les travaux d’entretient, les impôts sur le revenus qui augmentent car l’administration fiscale se moque bien de la part de crédit qui sort et ne voit que ce qui entre.
    D’où la pertinence de la prise en compte de 70% du revenu locatif dans les calculs de la banque.

    Mon taux d’endettement est tel que j’ai eu un peu de mal à négocier 5000€ pour une voiture d’occasion, et dans mon quotidien je constate que je commencerai à avoir des difficultés si je devais m’endetter à nouveau…

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    • 4 janvier 2017 à 13 h 13 min
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      Bonjour Max,

      Merci pour ton commentaire.
      Une simple remarque, tu dois sûrement pouvoir optimiser ta situation car l’administration fiscale devrait « voir » ce qui sort pour ton crédit.
      En général, on conseille de mettre les locations en meublé pour ajouter des charges virtuelles d’amortissement (plutôt sur des petites surfaces). Dans tous les cas, tu devrais pouvoir déduire tes intérêts d’emprunt du crédit.

      Bonne continuation.

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