comment creer sci

Bonjour et bienvenue sur le site investir-et-immobilier.com.

Aujourd’hui une rapide vidéo pour répondre à une question qui m’a été envoyée par mail sur le site internet. Il s’agit d’une question de Fabien qui demande comment creer une sci de marchand de biens. Plus exactement, sa question est « Je souhaiterais investir dans l’immobilier en tant que marchand de biens avec des amis en créant une SCI, nous souhaiterions en savoir davantage sur ce montage. »

La SCI, c’est la Société Civile Immobilière qui permet de faire des acquisitions à plusieurs dans différentes configurations.

La question est très intéressante car il s’agit d’une erreur que l’on fait souvent. Clairement, la S.C.I. est l’antithèse du marchand de biens.

Comment creer une sci de marchand de biens?

La SCI est une société civile, donc pour des activités dites civiles, alors que le marchand de biens est une activité commerciale. Donc justement la question serait plutôt à quel moment vous allez passez de la SCI au marchand de biens.

On devient marchand de biens quand l’on n’est considéré comme un commerçant, je vous en parlais dans l’article sur le statut du marchand de biens.

Vous êtes réputé commençant en France quand vous répondez à l’un des deux éléments suivants: une intention de bénéfice, une notion d’habitude.

Donc à partir du moment où vous achetez avec la volonté de faire un bénéfice vous êtes considéré comme un commerçant donc vous avez l’obligation en ce qui concerne l’immobilier de vous déclarer en tant que marchand de biens, le commerçant de l’immobilier.

Donc si vous vous demandez comment creer une sci, c’est que fondamentalement, vous ne souhaitez pas faire du commerce. Vous êtes plutôt sur une gestion patrimoniale.

Pour le marchand de biens, le type de structure sera plutôt une SARL ou une SAS  ou tout autre statut de société commerciale. Pour le choix, je vous conseille de vous adresser à un comptable qui vous guidera en fonction de votre situation et votre projet.

Dans tous les cas, SCI et marchand de biens sont strictement incompatibles.

Le flou juridique

Simplement, le flou intervient car beaucoup de gens souhaitent faire des achats reventes sans assumer les obligations et les responsabilités d’un professionnel (garanties, déclarations et gestion administratives, taxes et impôts divers). Ils jouent donc avec les limites de la loi, car les limites ne sont pas claires. On vous explique qu’à partir du moment où vous voulez faire du bénéfice ou qu’il y a une notion d’habitude, vous êtes commerçant.

Donc tout le jeu est de savoir s’il y avait un de ces deux critères… En cherchant sur internet, vous trouverez tout et n’importe quoi sur le sujet. On vous explique tantôt que vous pouvez faire deux opérations par an, tantôt trois, parfois plus. Mais en fait, rien est quantifié juridiquement. C’est le même principe que pour l’achat revente de voiture si vous voulez faire le même type de « trafic ». Le bénéfice sur la revente de votre voiture est exonéré d’impôt dans la limite où ce n’est pas un commerce. Mais il est écrit nul part à partir de combien de voitures par an le législateur considère que ce n’est plus de la simple gestion de vos équipements et que cela devient un commerce.

Il s’agit uniquement d’une question d’interprétation où la question est de savoir, s’il y avait une intention de bénéfice… Et une notion d’habitude.

L’interprétation du contrôleur fiscal

C’est pour cela que dans notre gestion patrimoniale, quand on est dans le cas d’une SCI, donc une gestion à titre personnel, tout le jeu consiste à faire penser que c’est une acquisition faite en vue d’un placement mais que finalement ce placement a changé de destination. Mais c’est votre libre arbitre de jouer avec le feu. Tout dépendra ensuite, le jour du contrôle fiscal, de l’interprétation que le contrôleur fait de la situation…

C’est ce qui m’a amené à créer tout de suite une société de marchand de biens (une SAS). La notion d’habitude était évidente (plusieurs opérations par an) et l’intention de bénéfice également (l’objectif directement recherché!).

Indépendamment de cela, en parallèle, j’ai créé une SCI dont je vous ai parlé dans le cadre du défi. C’est elle qui supporte l’achat des appartements dans le but d’investissement locatif. Là, l’intention est de garder les appartements ; il n’y a donc pas d’intention de bénéfice sur la revente.

Pour éviter la requalification, une gestion plus patrimoniale en investissement locatif.

Donc si vous voulez faire de l’achat revente à court terme et de façon répété, vous devez forcément vous déclarer comme marchand de biens.

Sinon, si vous souhaitez améliorer votre gestion patrimoniale sans avoir tous ces inconvénients, vous faites des placements à moyen terme, qui seront sûrement bénéficiaires à la revente. Dans ce cas, en faisant les choses subtilement, et plus allongée dans le temps sans trop de répétition (peu d’opérations), vous éviterez la requalification.

Donc, on pense plus à de l’investissement locatif.

Tout autre situation revient jouer avec les limites du système fiscale et donc cela se fait à vos risques et périls.

Merci pour votre attention. Si vous êtes encore là, vous trouverez sûrement encore pleins d’informations intéressante sur le site. Pensez donc à vous inscrire à la newsletter juste en dessous!

 

Comment creer une sci d’achat revente?
Étiqueté avec :

4 pesnées sur “Comment creer une sci d’achat revente?

  • 29 janvier 2016 à 6 h 14 min
    Permalien

    Hello,
    Très bel article ! Le rôle d’un marchand de biens m’était un peu flou, mais en lisant ton texte, j’en sais davantage sur ce métier. Merci pour le partage 

    Répondre
  • 21 novembre 2016 à 15 h 43 min
    Permalien

    Reponse parfaite je sais ou me placer merci

    Répondre
  • 23 janvier 2017 à 11 h 20 min
    Permalien

    Bonjour Jean,
    Nous avons le projet d’acheter un terrain pour faire une construction/vente avec ma compagne donc j’aurai voulu savoir si créer une SCCV était la manière la mieux adaptée pour réaliser ce type de projets et les répéter dans le temps dans la mesure du possible ..
    Par avance, merci pour ta réponse.

    Guillaume

    Répondre
    • 14 février 2017 à 15 h 49 min
      Permalien

      Bonjour Guillaume,

      Merci de ton intérêt pour le site. Comme bien souvent malheureusement, je ne peux pas te répondre précisément. Ta question dépend trop de votre situation financière et juridique ainsi que de la nature du projet.
      En plus, je n’ai pas la capacité juridique (et la responsabilité qui va avec) pour donner des conseils sur ce type de point.

      Le mieux est de vous adresse à un expert-comptable (ou à plusieurs pour être sûr).

      Il adaptera la réponse à votre situation. Au mieux, je peux vous raconter ce que j’ai fait, à savoir créer une SAS qui couvre l’ensemble de mes opérations.

      Bonne continuation.

      Répondre

Laisser un commentaire