Voici une question qui tracasse souvent  les marchands de biens.
Sur chaque opération, vous devez régulariser la TVA.
Cette TVA par opération vient ensuite s’intégrer dans la TVA de votre entreprise avec la TVA des frais divers.

calcul tva sur marge marchand de biens
Un fichier Excel bien préparé peut éviter des erreurs à conséquence

 

Les différents calculs de TVA

Il existe différentes situations pour le calcul de la TVA par opération en fonction de la qualification fiscale de l’opération.

On distingue trois classifications générales:

  • Les opérations non soumises à la TVA
  • Les opérations soumises à la TVA sur la marge
  • Les opérations soumises à la TVA sur le total

Le calcul de la TVA sur marge

Pour le calcul  TVA sur marge marchand de biens, voici le mode de calcul:

(TVA sur la marge)=((Prix de revente)-(prix d’acquitistion))/(1+Taux TVA) x Taux TVA

Le prix de revente est le prix TTC revendu à vos clients.

Le prix d’acquisition est basé sur le (prix d’achat du bien)+ (frais de notaire) sans les frais d’agence éventuels.

Les charges de travaux et la TVA qui vont avec seront intégrées aux charges diverses de l’entreprise et à la TVA à déduire générale.

Par exemple:

Un terrain à bâtir est acheté 100.000€ frais de notaire inclus puis revendu 130.000€.

(130.000-100.000)/(1+0.2)*20%=5.000€ de TVA sur la marge.

Ce calcul n’est valable que pour une opération soumise à la TVA sur la marge.

Le calcul de TVA sur le total

Si vous êtes en TVA totale, il s’agit simplement de calculer la (TVA collectée)-(la TVA payée). Le résultat vient se greffer à la TVA générale de l’entreprise. Si vous faites des bénéfices, vous devriez avoir un montant positif de TVA à verser à l’État.

Attention

Notez qu’il convient de se poser la question de la qualification pour chaque lot revendu. Dans une même opération, la maison peut être, par exemple, revendue sans TVA et le terrain en TVA totale ou en TVA sur la marge.

En cas de doute, contacter les services de impôts. Ils vous renseigneront au cas par cas.

J’espère avoir pu vous aider à avancer. Rappelez vous bien des obligations liées au statut du marchand de biens avant de vous lancer.

J’aimerais m’atteler à la rédaction d’un guide pour définir à quel type de mode de calcul de TVA votre opération est soumise accompagné des références juridiques. Si vous êtes intéressés, laissez moi un petit commentaire en dessous et pensez à vous inscrire à la newsletter, je vous préviendrai dès sa sortie.

Calcul TVA sur marge marchand de biens

15 pesnées sur “Calcul TVA sur marge marchand de biens

  • Ping : Les frais de notaire du marchand de biens | Investir et Immobilier

  • Ping : Le statut du marchand de biens | Investir et Immobilier

  • 20 septembre 2016 à 22 h 48 min
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    Je suis intéressé si jamais vous créez ce guide sur la tva, car je ne comprends pas dans quels cas appliquer telle ou telle tva…
    Merci

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    • 22 septembre 2016 à 0 h 03 min
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      Bonjour Patat Clément,

      Merci pour votre commentaire et votre intérêt. Les jours passent et je me rends compte que c’est un livre qu’il faudrait écrire plutôt qu’un guide!
      Je vous tiens informer dès que je prends le temps de le faire.

      Bonne continuation.

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  • 3 janvier 2017 à 19 h 04 min
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    si mon prix de revente est inférieur à mon prix d’acquisition, quid de la TVA ?

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    • 4 janvier 2017 à 12 h 45 min
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      Bonjour,

      Il y a 3 modes de calcul de la TVA pour les marchands de biens: l’exonération, la TVA sur la marge, la TVA sur le total.
      En fonction de ces modes de calcul, vous pouvez déterminer la valeur de la TVA à payer.
      Dans le premier cas, la réponse est évidente, vous ne paierez pas de TVA. Dans les 2 autres cas, la TVA à payer s’apprécie en fonction des coûts acquisitions « fiscaux » et des prix de reventes « fiscaux ».
      C’est du cas par cas.

      J’espère trouver le temps d’écrire un livret de formation à ce sujet prochainement…
      Je vous conseille pour être sûr que votre réponse de vous adresser à un expert-comptable.

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      • 20 février 2017 à 11 h 18 min
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        Bonjour, Avez-vous écrit votre livret sur la TVA sur la recvente d’un bien en tant que Marchands de Biens ? Ce sujet m’intéresse, d’autant plus que nous devons prendre des décisions sur cette opération en cours à Bormes les Mimosas que nous avons acheté en tant que Marchand de Biens (avec engagement de revente), avec notre SAS SMB, nous avons déposé un permis de construire pour « diviser » la maison existante en 4 logements : Lot 1, 2 , 3 et 4. Et agrandir en villa le T2 existant indépendant (agrandissement de ce bati de 38m² à 120 m²).

        Pouvez-vous nous indiquer comment sera appliquée la fiscalité de revente de ces différents lots : pas de TVA, TVA sur marge, TVA sur prix de vente , … ?

        Y a t-il une différence selon que l’on réalise les travaux d’aménagements intérieurs des lots, ou bien que nous vendions les lots sous forme de plateaux à rénover par le client final ?
        Idem pour l’agrandissement du T2 en villa, est-ce que le calcul de la TVA est la même selon que nous réalisions nous même les travaux d’aménagement intérieur ou que ce soit le client final qui les réalise lui même.

        A noter : dans notre acte d’acquisition il est mentionné que nous avons acheté une villa + un t2 indépendant.

        En vous remerciant pour votre aide sur ce sujet.
        Bernard Rouzier

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        • 20 février 2017 à 12 h 10 min
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          Bonjour,

          Le calcul de TVA est appliqué lot par lot en tenant compte de l’acquisition et de la revente.
          Je réfléchis toujours à la forme à adopter pour le cours de la TVA.
          Dans votre cas, il s’agit d’exonération ou de TVA sur le total.

          Je vous propose de m’envoyer votre coordonnée depuis le formulaire de contact du site. J’essaierai d’être plus précis.

          A bientôt.

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  • 14 janvier 2017 à 0 h 37 min
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    Bonjour Jean,

    Merci pour vos explications… mais je suis pas sur de bien comprendre le fonctionnement de la taxe sur la marge…

    ex :
    j’achète une maison 200k€ inclus frais de notaire sans les frais d’agence…
    je rajoute 100K€TTC de travaux …
    je vend 350K€ ttc soit une marge de 50K€ttcsoit= 50/1,2=41,6K€ht …
    je paie donc la TVA soit 20% de 41,6k€ = 8,3k€? c’est bien ça?

    Merci bcp!
    Cédric

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    • 14 février 2017 à 16 h 03 min
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      Bonjour Cédric,

      Je vais prochainement écrire un livret pour expliquer les types de TVA et le mode de calcul.

      Dans votre cas, sachez que la TVA sur marge, à ma connaissance, ne concerne que les terrains à bâtir. Il n’y a pas de TVA sur marge sur les maisons. Il s’agit d’exonération ou de TVA sur le totale.

      J’espère pouvoir vous expliquer cela plus en détails prochainement.

      Bonne continuation.

      Répondre
  • 14 janvier 2017 à 16 h 20 min
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    Bonjour,

    Première remarque : il est dommage de ne pas préciser la valeur de la TVA . 20 % dans le calcul de la TVA sur marge ?

    Deuxième remarque :Pour répondre à Cédric, voici ma compréhension du pb .
    – le calcul de la tva sur marge TTC: prix de vente – prix d’achat. Soit 350 K TTC – 200 K TTC = 150 K TTC. La marge HT est donc de 150 K/1,2 =125 K HT (si dans ce cas la TVA est de 20%). La tva à payer sera donc de 125K x 0,2 =25K.
    Maintenant les travaux pour 100KTTC. Ceux ci sont à gérer dans l’activité globale de l’activité de marchand de biens (si c’est le cas …). Sur les 100KTTC il faudra donc récupérer la TVA , comme pour toutes les autres factures. Par contre en fonction de l’opération, cette TVA peut etre de 20 ou 10 %.
    Maintenant si cette opération n’est pas dans le cadre d’une activité de marchand de biens, je n’en sais rien

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  • 24 février 2017 à 19 h 06 min
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    Bjr, nouveau sur ce site, je m’inscris comme très intéressé pour un guide précisant quand les différentes TVA s’appliquent. De plus bravo et félicitations à Jean pour ses compétences.
    Fabrice

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    • 27 février 2017 à 14 h 18 min
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      Bonjour Fabrice,

      Merci pour votre commentaire. Je vous tiens au courant dès que le guide TVA est disponible.

      A bientôt.

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  • 13 juillet 2017 à 15 h 36 min
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    Bonjour Jean,
    Merci pour l’article.
    En tant que particulier achetant un terrain pour le viabiliser et le revendre, quid de la TVA ?
    Puis-je éviter de créer une structure marchand de biens ? En tout cas, pour cette 1ère opération.
    Merci par avance

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    • 17 juillet 2017 à 14 h 17 min
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      Bonjour Anthony,

      C’est toujours le même problème. Beaucoup vous diront qu’en pratique c’est possible. « Ça passe »…
      Dans les textes, si vous le faites pour spéculer; c’est du commerce… Donc marchand de biens.

      Donc il vous appartient de modifier une hypothèse pour que l’appréciation d’un juge aille dans votre sens. Soit parce que vous le conservez un certain temps, ou que vous le louez ( pour un terrain, on peut se demander mais pourquoi pas?).

      Noir sur blanc, je ne peux que vous conseillez d’être bien attentif au texte.

      Bonne continuation.

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