Vous avez acheté un investissement locatif. Vous le gérez en location nue, meublé, saisonnier, tourisme… Tout semble se passer pour le mieux. Et puis soudain, comme je le lisais sur le site d’un confrère, suite à un accident, le bâtiment prend feu. L’assurance demande une enquête et vous devez attendre plusieurs mois avant de récupérer l’usage normal.

La trésorerie, le secret de la sécurité.

Plus simplement, vous louez et pour une raison statistique, vous tombez sur un locataire qui ne veut/peut pas payer. Ou bien encore, vous louez en saisonnier et, parce que vous avez mal géré vos publicités pendant une période (et oui, vous étiez trop occupés sur vos autres projets d’entreprise!) vous connaissez une période de mou sur les locations.

Alors forcément, pendant ces quelques semaines, voir ces quelques mois, vous allez avoir toujours autant de sortie : Votre crédit, les charges d’électricité, etc… Mais rien de va rentrer en face!

Et comme vous aviez mis vos derniers économies dans l’apport de l’appartement et l’achat des meubles, il ne reste plus rien sur votre compte bancaire!

C’est la tuile.

Je vais vous donner une astuce simple, qui permet d’éviter ces situations.

Avoir de la trésorerie d’avance, ma mère me l’expliquait déjà avant mes premiers boutons d’acné. C’est la base! Cela permet de prendre des décision sur le moyen terme au minimum, le long terme au mieux. Cela évite les décisions dans l’affolement à court terme ou très court terme qui vous font faire des erreurs pour palier sous la pression.

Finalement, c’est une des composantes de la fameuse phrase « les riches s’enrichissent, les pauvres s’appauvrissent ».

Donc, comment faire pour avoir de la trésorerie d’avance sur votre investissement locatif?

Vous devez prévoir dans votre financement une période de différé d’amortissement.

Késako? Autrement appelé période de préfinancement, il s’agit d’une période pendant laquelle, en début de projet (juste après la signature de l’acte authentique), vous n’allez payer que les frais d’assurance.Souvent quelques dizaines d’euros à peine.

Si vous faites cela pendant quelques mois, voir un an. Vous allez commencer par toucher des revenus sans avoir de crédit à rembourser. Cela vous créera automatiquement de la trésorerie.

Les inconvénients!

Car il y en a.

Principalement cela revient à dire que cela va vous coûter. En effet, quand vous dites au banquier de ne pas commencer les remboursements (intérêts et capital), il n’arrête pas pour autant le compteur.

Le crédit fonctionne comme un taxi. On démarre le compteur et tous les mois on comptabilise:

« capital restant du » X « taux d’intérêts annuels » / 12 = intérêts dus.

Donc, pendant la période de préfinancement, le compteur continue de tourner et vous ajoutez le montant des intérêts dus à votre capital restant du que vous rembourserez dès que vous lancerez la période d’amortissement.

Vous perdez donc un peu en rentabilité.

Sur le premier, vous prévoyez la période la plus longue. Pour voir venir. Il ne faut surtout pas se rater sur le premier.

Mais au second, comme vous avez déjà la trésorerie du premier achat, vous pouvez prévoir un peu plus court. Le risque est dilué.

Petit à petit, au fur et à mesure des investissements, vous vous générez un matelas confortable qui permet de voir venir à la fois les pertes financières et même les pépins matériels de l’entretien classique!

La sécurité a un prix, vous avez perdu un peu en rentabilité. À vous de jauger le bon niveau de prévoyance.

Et vous, comment gérez vous la trésorerie dans les coups durs? Partagez moi vos expériences dans les commentaires juste en dessous!

 

 

Astuce pour se créer de la trésorerie sur son investissement locatif

16 pesnées sur “Astuce pour se créer de la trésorerie sur son investissement locatif

  • 15 septembre 2015 à 11 h 45 min
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    Salut Jean!

    Ravie qu’on parle de ce sujet! 😉
    Avec le recul je pense que je l’aurais fait sur quelques mois sur mes appartements. En plus, au-delà de la trésorerie de sécurité pour les impayés ou catastrophes, quand on fait un budget, on finit souvent par dépasser un peu (travaux, mobiliers, etc), du coup si on a pas d’emprunt à rembourser pendant quelques mois et un loyer qui entre, ça laisse une marge de manœuvre pour nous renflouer si on a financé certaines choses sur nos propres deniers 😉

    Après la question que je me pose, c’est la au niveau de la difficulté d’obtenir cette « faveur » de la banque. Sur le fait de différer le remboursement du capital, je pense que c’est facile à obtenir, mais capital + intérêt ça doit être plus compliqué non?

    Azar

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    • 15 septembre 2015 à 11 h 52 min
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      Bonjour Azar,

      Je ne me rends pas compte de ce que peut être la « norme » a ce sujet. Mais toutes mes expériences bancaires ont montré que cela ne pose aucun soucis. Il suffit d’expliquer pourquoi. Comme tu veux accroître ta surface financière en récupérant de la trésorerie ET prévoir les coups durs, le banquier doit penser que c’est une bonne idée. Sinon, je persiste à penser que ce n’est pas le bon banquier.
      D’autant plus que pour lui ce n’est qu’une case à cocher qu’il utilise pour toutes les constructions neuves : Tu as toujours une période de préfinancement où tu ne paies que l’assurance pendant la construction.
      Enfin, c’est un très bon plan pour lui, car au final, ton capital restant du augmente, donc tu paies un peu plus d’intérêts.

      Le plus simple, c’est de lui imposer comme un hypothèse de base.

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  • Ping : 7 conseils pour bien gérer son investissement locatif

  • 15 septembre 2015 à 13 h 22 min
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    Hello Jean,
    Je le fais désormais systématiquement, c’est terriblement efficace.
    Sur un immeuble avec 4 ou 5 appartements, tu peux facilement engranger un smic/mois, juste avec un différé partiel !
    De quoi devenir rapidement rentier 🙂

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  • 15 septembre 2015 à 13 h 47 min
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    Ahahaha 😉

    C’est vraiment intéressant, parce que justement, si tout se passe bien (je touche du bois), je vais investir dans un bien (en fait 2 à réunir) où il y aura beaucoup de travaux et notamment l’immeuble dans un 1er temps, du coup, entre la rénovation complète de l’immeuble, puis la réunification des lots, je vais avoir plusieurs mois sans pouvoir l’exploiter. J’avais donc demandé à l’agent immobilier si un différé total était possible, il était sceptique, et je vois ma banquière qu’à la fin du mois donc ce sujet tombe à pic!

    Azar

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  • 15 septembre 2015 à 20 h 11 min
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    @Azar

    L’agent immobilier n’est pas la meilleure personne a qui demander cela, si tu veux qu’il te fasse les yeux doux parle-lui plutôt d’acheter cash (c’est d’autant plus vrai ici où les retours pour crédit non obtenu sont de plus en plus fréquent)
    Comme le laisse entendre Jean il y a aussi des façons de présenter les choses pour que le banquier soit plus réceptif

    Cette astuce est d’autant plus efficace que les taux de crédit sont bas et donc le surcoût pas excessif (et en tout cas bien moindre que s’il fallait prendre un crédit à la consommation). Personnellement je ne l’utilise pas car j’ai déjà trop de trésorerie en attente d’une utilisation 😉

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  • 15 septembre 2015 à 22 h 09 min
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    Bonjour Jean,
    Je n’ai jamais réussi à avoir un report complet (capital + intérêts) de mes mensualités sur mes différents achats immo.
    J’avais juste les intérêts intercalaires à payer le temps des travaux ce qui rendait déjà le projet moins douloureux au démarrage.
    Et là récemment pour un futur achat, une banquière me l’a même proposée avant que je le demande !
    Les temps changent et la sécurité semble prévaloir sur le rendement.
    A bientôt
    Emmanuel
    PS : sympa ton site 😉

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    • 15 septembre 2015 à 23 h 04 min
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      Bonjour Emmanuel,

      Les dernières discussions le confirment de plus en plus ; cette histoire là est plus une affaire de banquier que de clients. Il faut trouver le bon et comme dit Didier-Fabrice, savoir lui présenter.
      Merci pour ton commentaire. Étonnamment j’adore le Post Scriptum.
      À bientôt.

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  • 10 octobre 2015 à 1 h 50 min
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    De mon côté aussi, le banquier m’avait laissé comprendre que cela ne se faisait plus.
    Mais présenter les chose différemment peut en effet le convaincre.

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  • Ping : Premier bilan du premier appartement | Investir et Immobilier

  • 28 juin 2016 à 19 h 10 min
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    bonjour jean
    je découvre votre blog et j’ai une question par rapport à un de vos articles
    sur le différé de remboursement,
    en fait j’aimerais savoir si il est conseillé de demandé à notre banquier un différé de remboursement lors de notre premier investissement locatif ou il est préférable de le faire peut être qu’à son 2ème investissement
    merci pour vos réponses
    cordialement.

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    • 28 juin 2016 à 19 h 56 min
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      Bonjour Jeje,

      Cela dépend bien sûr et toujours de votre situation mais voilà ce que je peux vous en dire:

      Tous mes investissements locatifs utilise un différé de remboursement. Il y a plusieurs raisons à cela:

      – Tout d’abord, ce n’est pas parce que le différé est disponible que je suis obligé de l’utiliser. Mon banquier m’octroie un délai de « préfinancement » (le fameux report) de 36 mois (il parait que c’est beaucoup par rapport à la moyenne). Mais je ne l’utilise que si besoin et surtout je peux lancer l’amortissement (la mise en place des mensualités) quand je le souhaite. Il suffit d’un mail à la cellule crédit de la banque. Souvent, au bout de 6 à 12 mois, cela suffit largement.
      – Ensuite, comme il y a toujours un peu de travaux, s’ils prennent un peu de retard, c’est toujours bon de ne pas manger sa trésorerie avant de commencer.
      – Enfin, pour vous répondre, ce différé ayant pour but de « créer » de la trésorerie pour assumer les éventuels mois plus difficiles, il est particulièrement utile pour les premiers appartements, a fortiori le premier!

      Je suppose que, comme vous débutez, vous n’êtes pas encore à la tête de l’empire immobilier que vos vieux jours. C’est donc maintenant que vous avez besoin de trésorerie.

      Inversement, quand vous aurez 10 appartements, le risque étant dilué sur le nombre de biens, vous n’aurez plus forcément besoin de mettre encore de côté.

      J’espère avoir pu vous aider.
      Bonne continuation.

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  • 12 novembre 2016 à 18 h 01 min
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    Bonjour, excellente technique mais comme tout le monde l’a déjà souligné : tout dépend du banquier . je vous déconseille en revanche l’acquisition en gonflant artificiellement ( cela se pratique pas mal ) le prix des travaux à financer dans le cadre d’une rénovation légère, même avec des taux bas, en fin d’opération on se retrouve avec un excès de trésorerie délicat à justifier (si vous êtes un bon gestionnaire ) ou en ayant financé des choses superflues ( si vous êtes un panier percé ) .

    bravo pour ce site sympa, je me lance en tant que marchand de biens ( catégorie amateur ) aprés 16 ans d’investissement locatif, je dois l’avouer, j’arrive à l’orée de la quarantaine et certains locataires m’ont épuisé au point de ne plus vouloir que du 100% garanti et idéalement du local pro . de tels conseils m’auraient bien aidé à 22 ans quand je me suis lancé !!!
    encore bravo

    François

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    • 14 novembre 2016 à 11 h 23 min
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      Bonjour François,

      Merci pour votre intérêt pour le site.
      Pour tout vous dire, j’utilise également le gonflement du prix des travaux mais uniquement sur la résidence principale et en « transparence » avec mon banquier.
      Cela me permet de mettre moins d’apport (ou pas d’apport) du tout alors que toutes les banques s’accrochent à cette notion de façon un peu exagéré.

      Sur les investissements locatifs, je joue le jeu car mon banquier ne me demande « que » les frais de dossier (300€) et les frais d’hypothèque (souvent moins de 2000€).

      Cela ne vaut pas pour ma dernière acquisition en RP où la situation était tellement compliquée pour obtenir le crédit que j’ai du faire au plus serré. Ça m’apprendra à vouloir être marchand de biens dans ce monde de brute. 😉

      A bientôt.

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  • 28 novembre 2016 à 18 h 44 min
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    Bonjour Jean,

    Je me permet de partager mon expérience personnelle sur l’intérêt d’un long différé de crédit:

    Contexte:
    – Achat d’une maison pour la transformer en immeuble de 3 appartements.
    – Les travaux sont financés par crédit et sont payés par la banque sur facture directement à l’artisan (pas le choix, ma banque fonctionne ainsi)
    – Durée des travaux estimée à 1 mois
    – je prends donc un différé de 2 mois (pour avoir de la marge)

    Ce que je ne savais pas en cas de réserve pour travaux, l’argent ne peut être décaissé par la banque QUE durant ce différé.

    Du coup, les travaux ont commencés avec 3 semaines de retard ( à cause de la banque qui à mis du temps à débloquer l’avance pour le début des travaux)
    Plus un retard dans les travaux dû à des imprévus, bref la facture finale est arrivées 2 semaines après la fin du différé, PAIEMENT REFUSE PAR LA BANQUE!!!
    J’ai du faire un avenant au contrat ce qui à pris 2 semaines de plus pour que l’artisan soit (enfin) payé en totalité (heureusement qu’il est sympa!!!)

    Donc voilà, si vous allouez une partie de la somme empruntée aux travaux, prenez un long différé

    (et emprunter plus que le budget pour les imprévus, quitte à renoncer au solde restant, mais ça c’est une autre histoire!!!)

    Yannick

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    • 28 novembre 2016 à 18 h 50 min
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      Bonjour Yannick,

      Merci pour ce partage. Effectivement, il faut un différé un peu plus long. Les deux dernières banques que j’ai utilisé sont partis directement sur 36 mois de différé. C’est le délai utilisé pour les financements de construction. Bien sûr, il ne vaut mieux pas aller au bout mais c’est une bonne base pour gagner en liberté.
      Et pour le petit rab en plus au cas où, on a vite tendance à l’utiliser, surtout sur les premiers achats où l’on tatonne.

      A bientôt.

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