Aujourd’hui, je tente de répondre à une question poser en commentaire.

La question est la suivante:

Bonjour,
Nous avons acheté un appartement en loi Scellier et dans quelque temps nous allons le revendre. A la base nous voulions le revendre pour solder le prêt de notre résidence principale (150 000 euros) .
Avec la baisse des taux d’intérêt nous avons renégocié notre prêt de notre résidence principale à moins de 1%.
Donc on se demande s’il est judicieux de solder ce prêt.
Vaut-il mieux solder notre résidence principale et faire un prêt pour un ou deux appartements locatifs ou se servir de ces 150 000 euros pour acheter cash un locatif ?
Merci pour vos précieux conseils.
Bonne journée.

Voici ma réponse en vidéo:

La situation s’étudie toujours au cas par cas. Cependant, plusieurs facteurs viennent influencer la situation et ils sont valables pour tout le monde.

Le point de vue fiscal

Sur un investissement locatif, il est souvent plus intéressant d’avoir un emprunt. En effet, l’emprunt est composé en partie d’intérêts d’emprunts que l’on va pouvoir déduire de ses revenus fonciers (pour la location nue) ou de ses Bénéfices Industriels et Commerciaux (pour le meublé).

Le point de vue du banquier

En fonction de votre situation financière et de votre rapport avec la banque, vous aurez intérêt ou non à mettre de l’apport dans votre investissement locatif, ou au contraire, à avoir une résidence principale déjà payée.

L’importance de l’effet levier

Tout bien locatif qui est payé par de l’emprunt vous permet d’avoir un effet levier plus important. Si vous pouvez acheter 5 appartements avec 20.000€ d’apport chacun plutôt qu’un seul payé 100.000€ cash, vous aurez forcément une valorisation patrimoniale en sortie. C’est l’intérêt majeur de l’investissement à crédit.

Un investissement « sage »

En parallèle, il est primordial de conserver un budget quotidien vivable. Si vous finissez par être pris à la gorge par vos investissements locatifs, vous êtes à l’inverse de l’objectif initial. Il faut donc prendre garde à l’effet d’épargne de chaque investissement et à l’impact sur votre reste à vivre.

Une stratégie envisagée dans sa globalité

Ce qu’il faut bien comprendre, et c’est une règle qui revient tout le temps, c’est qu’une question en amène d’autres. Il y a plusieurs niveaux de lecture à votre stratégie financière.

Quand vous pensez optimiser l’achat d’un bien, par exemple en le payant cash pour éviter de payer des intérêts d’emprunt, vous désoptimiser votre stratégie générale, où vous auriez pu en acheter 5 à crédit.

Chaque question s’intègre donc avec les autres pour n’être qu’un facteur au milieu de votre gestion financière et patrimoniale.

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Faut il acheter cash?

Une pensée sur “Faut il acheter cash?

  • 5 décembre 2016 à 12 h 32 min
    Permalien

    Merci pour votre réponse. Effectivement c’est une question d’ensemble. Je pense qu’on jouera sur les deux tableaux : abaisser notre crédit sur la RP et acheter du locatif.
    Les liquidités générées seront réinvesties en bourse à court terme (qui fonctionne pas mal) et dans du locatif à moyen terme. En région parisienne le locatif marche bien.

    Je viens de découvrir votre site et il est très intéressant de pouvoir confronter différentes stratégies d’investissement.

    Et où en êtes-vous de votre défi ?

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