Vous avez acheté un investissement locatif. Vous le gérez en location nue, meublé, saisonnier, tourisme… Tout semble se passer pour le mieux. Et puis soudain, comme je le lisais sur le site d’un confrère, suite à un accident, le bâtiment prend feu. L’assurance demande une enquête et vous devez attendre plusieurs mois avant de récupérer l’usage normal.

La trésorerie, le secret de la sécurité.

Plus simplement, vous louez et pour une raison statistique, vous tombez sur un locataire qui ne veut/peut pas payer. Ou bien encore, vous louez en saisonnier et, parce que vous avez mal géré vos publicités pendant une période (et oui, vous étiez trop occupés sur vos autres projets d’entreprise!) vous connaissez une période de mou sur les locations.

Alors forcément, pendant ces quelques semaines, voir ces quelques mois, vous allez avoir toujours autant de sortie : Votre crédit, les charges d’électricité, etc… Mais rien de va rentrer en face!

Et comme vous aviez mis vos derniers économies dans l’apport de l’appartement et l’achat des meubles, il ne reste plus rien sur votre compte bancaire!

C’est la tuile.

Je vais vous donner une astuce simple, qui permet d’éviter ces situations.

Avoir de la trésorerie d’avance, ma mère me l’expliquait déjà avant mes premiers boutons d’acné. C’est la base! Cela permet de prendre des décision sur le moyen terme au minimum, le long terme au mieux. Cela évite les décisions dans l’affolement à court terme ou très court terme qui vous font faire des erreurs pour palier sous la pression.

Finalement, c’est une des composantes de la fameuse phrase « les riches s’enrichissent, les pauvres s’appauvrissent ».

Donc, comment faire pour avoir de la trésorerie d’avance sur votre investissement locatif?

Vous devez prévoir dans votre financement une période de différé d’amortissement.

Késako? Autrement appelé période de préfinancement, il s’agit d’une période pendant laquelle, en début de projet (juste après la signature de l’acte authentique), vous n’allez payer que les frais d’assurance.Souvent quelques dizaines d’euros à peine.

Si vous faites cela pendant quelques mois, voir un an. Vous allez commencer par toucher des revenus sans avoir de crédit à rembourser. Cela vous créera automatiquement de la trésorerie.

Les inconvénients!

Car il y en a.

Principalement cela revient à dire que cela va vous coûter. En effet, quand vous dites au banquier de ne pas commencer les remboursements (intérêts et capital), il n’arrête pas pour autant le compteur.

Le crédit fonctionne comme un taxi. On démarre le compteur et tous les mois on comptabilise:

« capital restant du » X « taux d’intérêts annuels » / 12 = intérêts dus.

Donc, pendant la période de préfinancement, le compteur continue de tourner et vous ajoutez le montant des intérêts dus à votre capital restant du que vous rembourserez dès que vous lancerez la période d’amortissement.

Vous perdez donc un peu en rentabilité.

Sur le premier, vous prévoyez la période la plus longue. Pour voir venir. Il ne faut surtout pas se rater sur le premier.

Mais au second, comme vous avez déjà la trésorerie du premier achat, vous pouvez prévoir un peu plus court. Le risque est dilué.

Petit à petit, au fur et à mesure des investissements, vous vous générez un matelas confortable qui permet de voir venir à la fois les pertes financières et même les pépins matériels de l’entretien classique!

La sécurité a un prix, vous avez perdu un peu en rentabilité. À vous de jauger le bon niveau de prévoyance.

Et vous, comment gérez vous la trésorerie dans les coups durs? Partagez moi vos expériences dans les commentaires juste en dessous!

 

 

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